第二季樓市將迎遲來的小陽春

已發表 25/04/2022 · 已更新 25/04/2022

標籤：陳永傑、中原地產、第二季樓市、睇樓活動、香港物業市場、中原地產研究部、中原城市領先指數、中原經紀人指數、住宅售價、CSI、CCL

2022年首季，香港受着多項不利因素影響，首先是第五波疫情一發不可收拾，確診人數以幾何級數上升，政府隨即收緊限聚措施，緊接是俄烏戰爭及美國三年來首度加息。回顧整個疫情與本港樓價走勢的發展，2020年疫情起步時，中原城市領先指數CCL報約177點，其後疫情擴大，於3月至5月份連續9個星期在約175點爭持；而在第四波疫情回落後，CCL於去年8月曾攀升至191.34點，創出歷史新高。

CCL三月份表現與疫情相若，於180點反覆徘徊，但隨着確診數字回落，各區睇樓活動回升，中原十大屋苑於三月份最後兩周，皆錄得20宗以上成交，創10個月新高。料疫情進一步受控後，升勢會更為確定，政府亦計劃按步放寬社交距離措施，樓市觀望氣氛隨即消散，買家入市信心明顯回升，屆時樓市亦會如去年疫情放緩後出現報復式反彈一樣，交投價量齊升，不少買家恐防遲買會貴，已率先偷步入市。

第一季香港物業市場，除了受疫情所影響外，財政預算案推出的「財爺Plan」亦對物業市場帶來了正面衝擊。新一年度的財政預算案，放寬了按揭保險計劃，由原本樓價800萬元以下可承造九成按揭，推高至1,000萬元，計劃令1,920萬元或以下的物業皆受惠。筆者認為此舉對樓市可算是「少減辣」，相信有助上車及換樓客入市，啟動換樓鏈，近日千萬元以上成交亦明顯加快。

除了上述的「財爺PLAN」外，三月份美國宣布加息0.25厘，亦多少影響買家入市心理，畢竟供樓支出是市民考慮置業時重要的一環。惟香港銀行是次未有跟隨美國加息，現時香港銀行資金充裕，預計緊貼美國加息不大，對本港樓市影響亦相當有限。回顧對上一次美國加息於2018年，年內中原城市領先指數CCL不跌反升，而樓價升幅3.8%。

反映經紀人信心的中原經紀人指數CSI於三月底報50.94點，升穿好淡分界線，指數反彈反映放寬按保，疫情見頂，一眾前線經紀人已錄得不少買家近日開始起動，希望搶先入市買平盤的現象，踏入3月尾整體二手成交增多，樓市氣氛轉好，預料旺市將會重臨，部分新盤亦正陸續展開軟銷工作，或率先推出貨尾盤測試市場反應，相信四月份發展商會逐步起動開始推盤，追趕第一季的進度，故此預計樓市於第二季會有更佳發展路向，原本預期農曆新年後出現的小陽春，相信會於四月份出現，一手成交或會出現倍升的現象。