樓市回勇剛需現

樓市經過約半年的調整,今年三月回勇,成交量報復式爆升。究其因,有說是中美貿易戰有緩和跡象,局勢明朗穩定民心;有說是美國聯儲局預示今年零加息,低息環境加強置業信心;有說是人民銀行調低存款準備金,市場多了資金。利好消息接踵而至,股票市場已率先於一、二月反彈,投資氣氛轉好。樓市也緊貼其後,成交量爆升,呎價八千多的嘉湖山莊已可一不可再,市場陸續出現新高成交呎價。去年唱跌的評論員紛紛改口,說今年樓市看升。

樓市回勇,最根本的原因是需求強勁。過往港府多番調控,以政策管理需求,也不過是暫時壓抑買家置業的即時衝動,需求從沒因此減少過,只是暫時沉睡,最終仍會回歸市場。香港地少人多,人口逐年增長,除自然增長(新生嬰兒減死亡人數)外,還有淨遷移的增長,近十年來平均每年的人口增長達五萬多人。有說這些新增人口,來自每日150名的內地單程證人士,都是些較低端的人口,來香港搶福利爭公屋的。姑不論這說法以偏蓋全,單程證人士也有高端人口,大家也不要忘記,我們的新增人口還包括一般就業輸入(包括跨國企業派駐香港的海外專才)、優秀人才、內地人才,這些高端人口都是高收入人士,近十年平均每年總計也達四萬五千人,他們雖未有香港身份證,也未必會在香港置業,但他們有住屋的需求,是租賃市場的中堅份子,對樓市也起著一定的作用。

港府自2010年11月開徵額外印花稅(SSD),俗稱樓市辣招,隨後陸續加辣,除增加稅率及延長年期外,及後又開徵買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD),最後連工商舖物業也納入管理範圍。時至今日,最初的辣招已實行了超過八年,當初被SSD綑綁的也一早鬆綁,大家也習慣了稅率,一如汽車首次登記稅,稅率再高,有需要的人,仍然會購買。香港的超級豪宅亦如是,內地買家即使要付 上數千萬元的買家稅,但考慮到人民幣貶值的風險、平衡投資風險等因素,還不是照買如儀。當然,也有以買賣公司形式交易,合法地避過了高昂稅項。

坊間討論樓價上升,總會片面地歸咎於內地人炒起樓市,忽略了本地人實實在在的換樓需求。事實上,據我們前線同事反映,一手市場的買家,絕大部分是來自本地人。空口無憑,我們看統計處的實際數據。2018年第四季,全港收入超過六萬港元的中上層家庭有49萬戶,較2013年的30.5萬戶大幅增長了60%,較2008年的19.1萬戶更是激增了157%。這一大批中上層家庭,收入改善了,自然也想改善居住環境,小單位換大單位,或為成年子女添置物業。港府多年來的樓市辣招,硬生生地壓抑了他們的換樓意欲,但日子久了,大家適應了,也就各自找方法去拆解辣招。例如,原本聯名置業的夫婦,以拆契方式轉讓業權予另一半,然後以首置身份避過DSD。又或者,以未持有物業的年老父母、或剛成年的子女代持有物業,同樣能避過DSD。不過,這些行為,可能埋下家庭糾紛的隱患。

說回樓市,我認為未來數月仍會繼續熱閙,發展商要去貨,尤其新界區較多新盤,預計開價會較為克制,也會提供各種優惠。但有意入市的買家,也不要過份樂觀,宜多方考慮,政策難料,應量力而為。

Centaline Club Quarterly Issue 21:Season 2 / 2019

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