2022年下半年料樓市反彈

2022年首季,香港出現第五波疫情,打擊整個社會、經濟及民生活動。樓市當然不能倖免,成交量大跌,樓價回軟。當樓市湧現大量不利消息,而樓市卻沒有崩潰,就要慎防樓市反彈回升。這種情況曾經於2003年沙士時發生,上半年樓市受到沙士打擊而停滯;沙士一旦過去,下半年樓市急速轉旺,樓價反彈回升。

今天重提往事,不是回首過去,乃面對前景。當年在沙士疫情下,社會同樣瀰漫悲觀氣氛,彷彿看不到前景。市民歷經九七後的六年經濟衰退,飽受負資產的折磨,信心被消磨幾盡。情況如同今日,市民經歷中美貿易戰,環球金融波動。香港市民對自身前途及本地經濟的信心,同樣蒙上陰影,甚或動搖。這種情況下,容易陷入悲觀情緒而不能自拔,影響正確投資判斷。

人生經常是苦盡甘來,世事多數否極泰來。當壞消息湧現,情況又沒有預期中惡劣,而壞消息過去後,市場隨之反彈,讀者應要關注。

事實上,香港的情況正在好轉中。2018年中美貿易戰開始,香港經濟仍然錄得增長,只是增長逐漸放緩。到2019年疫情防控,2021年本地經濟明顯反彈。2022年上半年受到疫情第五波打擊,經濟增長短暫放緩。但疫情快將見頂,展望下半年經濟將可快速反彈。

香港樓市雖然受到疫情、貿易戰及社會事件的連番衝擊,仍然暢旺。過去五年,每年維持七萬到八萬宗樓宇買賣,金額達七千億元水平。期間私人住宅樓價高企於歷史高位,中原城市指數CCI於170點到190點的高位反覆,沒有掉頭向下。歷經各種艱難及打擊,本地樓市依然企穩。這是基本需求的雄厚,亦是居住經濟強力支持所致。一旦疫情過去,樓市前景不可限量。

去年香港樓市疫下創新高,全年有96,133宗買賣,金額9,178億元,金額九七後按年新高。樓市旺盛,亦要歸因政府放寬住宅按保申請上限,八成按保樓價上限由800萬元上調到1,000萬元。今年再放寬按保上限,八成按保樓價上限再上調到1,200萬元。相信疫情一旦過去,換樓及上車的買家將會湧現,推高樓市。

受到疫情打擊,2022年上半年樓市買賣淡靜,估計不足三萬宗,金額不足三千億元。但下半年的情況將會明顯好轉,可以達到四萬至五萬宗,金額料四千億至五千億元。

2022年上半年私人住宅樓價回軟,降幅約半成至一成之間。中原城市指數CCI由185點高位回落,下試170點的低位;預測下半年樓價止跌回升,相信將可收復上半年的跌幅。

CentaLife Issue 33:Season 2/ 2022
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