數據時代促潛質工廈投資熱
大數據時代，5G世代降臨，日常生活離不開網絡，加上疫情期間令網購盛行，改變市民生活模式，對處理數據有一定需求。香港作為國際都市，致力發展為亞太區的科技及貿易中心，進一步推動市場對數據中心的需求，繼而帶動大型工業項目的價值。
近年經常聽到「數據中心」一詞，不如先簡單介紹何謂數據中心。數據中心是用來擺放電腦系統及相關部件的設施，一般需要容納超級電腦、伺服器、資料通信連接器材以及各種安全裝置。數據中心不是只與科技或網絡行業有關連，其實各行各業都與數據中心息息相關，由金融服務、貿易、物流、交通至零售等，無一不需要用到數據處理。根據立法會文件對有關香港數據中心的研究顯示，其總樓面面積由2015年約500萬平方呎遞增到2019年近800萬平方呎，年均增長率約10%。
發展數據中心趨勢熾熱，擁改建潛力的全幢工廈備受發展商及財團追捧。中原(工商舖)資料顯示，2021年市場共錄得約24宗全幢工廈買賣成交，為2014年後新高。部分更早有計劃，購入後旋即為物業申請重建成數據中心，例如葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈，於去年中獲數據集團斥資約9億元買入，現申建為一幢樓高20層的數據中心，涉及總樓面約27.7萬平方呎。另外，由外資基金於去年初以約18億元購入的葵涌永業街11至19號光輝凍倉亦申請改裝成15層高的數據中心，共提供約35.2萬平方呎。
除了已落成的工廈成為目標之外，優質工業地皮都相當受追捧。粉嶺工業區為焦點，日後將有多幢數據中心陸續落成。去年初豐樹產業以約8.1294億元投得粉嶺安樂門街、安全街與安居街交界工業地，將會發展成該集團在本港的首幢數據中心，涉及最高可建樓面約216,787平方呎，預計會於2023年落成。順帶一提，佳明集團亦有於粉嶺「插旗」，旗下的安居街3號及安福街7號地皮將拓展數據中心，涉及總樓面約3.7萬平方呎。
另外，2020年中火炭有一幅工業用地以創歷來工業地最高價批出，該地皮位於火炭松頭下路與桂地街交界地皮，由中移動以約56億元投得，項目最高可建樓面約93.85萬平方呎，每平方呎樓面地價約5,967元，項目亦將會發展成數據中心。中移動中標價更比次標高出最少20億元或56%，反映發展商對該地皮價值高度肯定，出價進取。
數據中心發展潛力龐大，成為近年發展商及財團的重點關注對象，其實興建數據中心要符合多個重要元素，該大廈在地點、建築以及設備等多方面都需要達到要求，才具備興建數據中心的條件。第一步，工業大廈所在的地段地契需要允許作數據中心用途；大廈選址更要避免水浸、火災及鄰近危險行業。至於大廈本身配套方面，項目佔地面積需要不少於半公頃至一公頃，樓層淨樓底最少要高約4.5米，樓面承重量要求約5KPA，更需要不間斷供電以及設有後備電源。同時，環境控制都有要求，例如在溫度、濕度控制、防火設備及保安等都要達到一定標準。由於興建數據中心條件多，因此市面上合資格的工業大廈或用地就更顯矜罕。
網絡世界發展越趨成熟，香港更致力打造創科地帶，提出「北部都會區」概念，計劃加強與深圳的經濟及人才交流，開發土地作創科用途。預計大型工業項目會繼續成市場焦點，具有發展潛力成為數據中心的項目更會是重中之重，料數據中心熱潮會持續，帶動全幢工廈投資價值。
CentaLife Issue 32：Season 1 / 2022
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