延長按揭年期助上車
根據金管局之住宅按揭統計，過往自98年起銀行批出之按揭年期多介乎18年至20年，而近年卻出現延長還款期之趨勢，數字顯示近四年平均按揭年期均徘徊於25至26年之間，反映選用較長還款期的用家佔多。相信主要原因是希望透過拉長還款期以減低每月按揭還款額，一來可減輕供樓負擔，二來亦較易通過現行按揭措施當中之壓力測試。
舉一例子，準買家月入$37,500，希望購買一個樓價$500萬之兩房單位自用，並準備向銀行申請8成按揭保險計劃上車，按揭額為$400萬。若選擇20年供款期並以目前按息計算，供款佔入息比率已達55%，超出了審批上限；但若將按揭年期延長至30年，每月供樓金額便可大幅減少26%，供款佔入息比率亦可降至 40%，而在壓力測試下，假設未來息率上升三厘，供款佔入息比率為58%，亦低於壓力測試之60%上限。結論是，選擇20年期，準買家未能獲銀行批出按揭；若改為30年期，則成功獲得按揭貸款。
以上例子可見，延長按揭還款期有助買家成功上會。但當然，延長按揭年期等於支付利息之期數增加，累積利息支出自然會較多了。為方便參考，以上述例子及息率不變為例，選用30年期之全期按揭利息支出將較20年期增加約$42萬。這個數字差幅看似頗大，不過，現今不少業主在上車後大約5至6年後便會考慮換樓，一個選用30年還款期上車的買家，卻未必會一直供樓至30年；很多時，買家上了車，或會再待時機如樓價升值或經濟條件提高後更換更大的單位，又或在息率上升時選擇提早部分還款。當按揭罰息期過後，業主如有需要可向銀行申請修訂供款計劃，如入息足夠可再考慮縮短按揭年期，手續費一般不多，約$1,000 至$2,000。
雖然按揭以息隨本減的方式運算，但處於低息年代，不論是選用20年或30年按揭年期，開首數年之利息相差不算很大，同樣以上述例子及息率不變為例，選用30年期之首5年按揭利息較選用20年期只是多出約$15,200，可見透過延長還款期幫助提早上車亦是值得考慮之方法。若買家於5年前透過延長還款期入市買入一個樓價$450萬之單位，現時物業市值已上升約28%至$576萬，樓價帳面多賺$126萬，從中可見，若在好時機入市，那5年間多出的利息支出已不算甚麼。
不過，需留意的是，當未來息率回升，選用較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大，假設未來累積加息2厘，20年期之每月供款額將增加約20%，但30年期之每月供款額則增加達29%，故此長年期用家在計算供款能力時，宜將每月供款佔入息的比率設於健康低水平，以便預留充足的防守力。現時在樓按措施下，銀行批出之按揭年期上限為30年，但物業的樓齡及借款人的年齡亦有機會影響按揭年期的審批，此方面用家可向銀行查詢瞭解。
Centaline Club Quarterly Issue 10：Season 3 / 2016
揭頁版：http://www.centalineclub.com/newsletter/2016_3Q_10/mobile/index.html#p=7
