通關效應 住宅首季看高一線
於2022年最後的一星期，終於迎來接近三年疫情的好消息，港府去年12月29日解除了大部分防疫限制，只維持了口罩令，而且香港與內地通關亦有了明確的時間表。期待已久的復常路，以及去年施政報告提及的人才輸入計劃，的確為香港樓市注入了強心針，相信樓市最壞時刻已過，2023年首季住宅市場看高一線。
回顧2022年，說是十多年來樓市最壞的時刻實不為過。根據中原地產研究部預測，2022年全年一手私人住宅買賣登記料達10,400宗，較去年跌37%，成交量創2013年《一手住宅物業銷售條例》實施9年以來新低。
二手方面，情況與一手相若，價量齊跌。預測2022年全年二手私人住宅買賣登記僅32,000宗，較2021年跌38%，成交量創1995年有紀錄以來歷史新低；預料全年私人住宅成交登記宗數42,400宗，較2021年跌39%，亦創95年歷史新低，成交金額料4,000億元，跌44%，創2013年後9年新低。
香港二手樓價自2021年8月創出歷史新高後，上升乏力，隨着中國內地調控，加上香港去年首季的嚴竣疫情，令中原城市領先指數CCL持續向下，但威力遠不及美國加息。美國聯儲局於去年三月加息0.25厘起，接連已加息6次，樓價跌勢於美國加息後的第三季開始加劇。2022年全年中原城市領先指數CCL已累跌逾15%，倒退至2017年水平。
由樓價走勢可見息口走勢直接影響樓價，根據中原按揭資料顯示，現時香港按揭息率介乎3.375%至3.625%，較過去30年平均按息4.3%，現時按息仍處低水平。美國加息幅度今年料進一步縮減，筆者相信，加息對港樓影響會逐步淡化，按息離見頂不遠，待美國減息時，香港樓價更有可能出現報復式反彈。
2022年受疫情、加息、俄烏戰爭三大不利因素夾擊，價量同創新低，但相信樓市最壞時刻將過去，內地於一個月內兩度放寬防疫措施。事實上，當香港宣布於今年1月8日與內地首階段通關後，已逐漸出現偷步入市個案，部分買家恐防通關後，樓市需求上升令遲買會貴。通關消息公布後的首個周末，中原十大屋苑錄得27宗成交，創9個月新高，反映買家入市步伐加快，樓價已離見底不遠。筆者相信樓價有望2023年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%。
成交量方面，一手發展商料需追趕業績，開價仍會相當克制，甚或推出各項優惠吸客，刺激銷情，料2023年一手成交量可達16,000宗。二手方面，在一手及白居二計劃帶動下，換樓活動會增加，估計二手成交可達5萬宗。
CentaLife Issue 36：Season 1/ 2023
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