通關效應 住宅首季看高一線

於2022年最後的一星期,終於迎來接近三年疫情的好消息,港府去年12月29日解除了大部分防疫限制,只維持了口罩令,而且香港與內地通關亦有了明確的時間表。期待已久的復常路,以及去年施政報告提及的人才輸入計劃,的確為香港樓市注入了強心針,相信樓市最壞時刻已過,2023年首季住宅市場看高一線。

回顧2022年,說是十多年來樓市最壞的時刻實不為過。根據中原地產研究部預測,2022年全年一手私人住宅買賣登記料達10,400宗,較去年跌37%,成交量創2013年《一手住宅物業銷售條例》實施9年以來新低。

二手方面,情況與一手相若,價量齊跌。預測2022年全年二手私人住宅買賣登記僅32,000宗,較2021年跌38%,成交量創1995年有紀錄以來歷史新低;預料全年私人住宅成交登記宗數42,400宗,較2021年跌39%,亦創95年歷史新低,成交金額料4,000億元,跌44%,創2013年後9年新低。

香港二手樓價自2021年8月創出歷史新高後,上升乏力,隨着中國內地調控,加上香港去年首季的嚴竣疫情,令中原城市領先指數CCL持續向下,但威力遠不及美國加息。美國聯儲局於去年三月加息0.25厘起,接連已加息6次,樓價跌勢於美國加息後的第三季開始加劇。2022年全年中原城市領先指數CCL已累跌逾15%,倒退至2017年水平。

由樓價走勢可見息口走勢直接影響樓價,根據中原按揭資料顯示,現時香港按揭息率介乎3.375%至3.625%,較過去30年平均按息4.3%,現時按息仍處低水平。美國加息幅度今年料進一步縮減,筆者相信,加息對港樓影響會逐步淡化,按息離見頂不遠,待美國減息時,香港樓價更有可能出現報復式反彈。

2022年受疫情、加息、俄烏戰爭三大不利因素夾擊,價量同創新低,但相信樓市最壞時刻將過去,內地於一個月內兩度放寬防疫措施。事實上,當香港宣布於今年1月8日與內地首階段通關後,已逐漸出現偷步入市個案,部分買家恐防通關後,樓市需求上升令遲買會貴。通關消息公布後的首個周末,中原十大屋苑錄得27宗成交,創9個月新高,反映買家入市步伐加快,樓價已離見底不遠。筆者相信樓價有望2023年首季觸底,預料全年樓價於谷底反彈15%。

成交量方面,一手發展商料需追趕業績,開價仍會相當克制,甚或推出各項優惠吸客,刺激銷情,料2023年一手成交量可達16,000宗。二手方面,在一手及白居二計劃帶動下,換樓活動會增加,估計二手成交可達5萬宗。

CentaLife Issue 36:Season 1/ 2023
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