精明轉按 省息兼套現
近月樓市淡風下，連帶新造按揭量亦大幅減少，相對之下，轉按申請可維持相若水平，導致轉按佔市場比例明顯提升。過往轉按佔按揭市場約15%至25%為主，根據金管局統計數字，今年1月份銀行批出之轉按宗數達1,584宗，佔比高達34%。
去年至今，市場潛在轉按需求有所增加，主要原因有二：第一，2012年至2013年期間，按揭市場以P按為主流，這些按揭貸款一般兩至三年之罰息期均已鬆綁，市場已轉為以H按較受歡迎之主流按揭計劃，H按實際息率略低於P按（最近H按實際息率低至1.82%，P按為2.15%，差幅達0.33%），加上有部分銀行加推H按與存款掛勾計劃，讓H按用家可同時享有低按息、高存息優惠，存款息率可與按息水平一致，造就一批P按用家轉用H按。第二，雖然近月樓價持續下跌，而在按揭措施下，可承造轉按成數亦隨之降低，但對於早年已入市的業主，樓價相對仍有一定水位可供套現，例如以金融海嘯後09年入市的單位來說，樓價升幅仍然逾倍。在息率仍低及未來息率只會緩步溫和上調的預期下，仍可吸引不少業主以磚頭套現所需資金。
事實上，若罰息期已過以及按揭條件適合，轉按確實可為用家帶來好處，舉一例子，陳先生於2012年以600 萬元買入一個三房單位，承造7成按揭，由於當時H按息率較高，他最終選用了P按，息率全期P-3.1%，實際息率是2.15%。現時罰息期已過，考慮到目前有更吸引之按揭計劃，陳先生遂申請轉按，成功轉用H 按與存款掛勾計劃，全期息率H+1.6%，實際息率約1.82%，較轉按前之P按為低，並設有P-3.1%之鎖息上限作為保障。銀行亦提供一個高息存款戶口，存息高達按息水平即現約為1.82%，陳先生將日常儲蓄存入高息存款戶口可賺取利息，以抵銷部分按息支出，等同進一步慳息。此外，陳先生亦考慮透過上述物業套現低息資金，數年間物業市值已升至780萬元，以目前一般轉按最高可達6成減去尚欠按揭額365萬元，陳先生最高可套現103萬元。最終，陳先生成功轉按兼套現的總貸款額為468萬元，銀行提供現金回贈高達貸款額之1%，即合共46,800元，扣除律師費約8,000元之支出，陳先生是次透過轉按得了幾個好處：慳息、以低息套現流動資金，並賺取了38,800元之可觀回贈。
除了上述，市場上亦有另一批潛在轉按需求，去年起不少發展商為新盤提供高成數一按貸款，一般均提供初期低息優惠，例如首兩至三年按息與市場水平相若，由第三至四年起，息率將上升3至4厘不等，相信屆時這些新盤買家對於轉按需求將會增加。這類計劃方便買家先以輕鬆低首期入市，但由於稍後息率將回升，故一般均設彈性罰息期又或不設罰息期，讓買家可隨時於稍後時間轉按。
CentaLife Issue 9：Season 2 / 2016
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