樓市逆景中仍有出路
2016年首季度，香港樓市順利進入季節性旺市，買賣明顯增加，樓價短暫止跌回穩，但不表示樓市可以重拾升軌。樓市正要面對供應漸增，經濟放緩，需求轉弱等問題。縱然樓市短期調整結束，但新一輪跌市卻可能再現。樓市前景轉差，在逆景中能否見到出路？答案仍然是肯定的。
小型單位續增 供過於求
自從政府推出限呎限量地，小型單位的供應便持續增加，兼且市區重建項目紛紛上馬，同樣主力興建小型單位。小型住宅單位愈來愈多，又適逢經濟增長放緩，上車客增加有限，供應卻有增無減。預期小型住宅單位售價會向下調整，銷售亦會遇上壓力。
根據中原地產統計，小型住宅單位（A類：實用面積少於四百呎）的供應，半年來急升了二倍。2015年第2季尾有1,988個單位，到2015年第4季尾有5,98個單位。半年間累計增加了3,999個。但同期的吸納量卻沒有跟上。2015年第2 季吸納量是1,803個，第4季是4,370個。半年間吸納量累計增加了2,567個，明顯低於同期供應增加的3,999個。兩者相差1,432個。
數字顯示發展商手持的小型單位較多，但市場吸納卻跟不上，估計是政府多推限呎限量地，令一手樓市出現較多的小型單位。但去年開始，小型單位的銷量開始 放緩，因為本地經濟增長放慢，打擊置業意願。上車盤銷情不再熾熱，打工仔寧租不買。
事實上，香港人口老化，新增家庭有限。初次置業需求不算很強，換樓需求反倒穩定。政府錯估市場，胡亂增加小型單位供應，卻又抑制換樓需求。市場資源錯配，小型單位供過於求，小型單位價格受壓，不利銷情。
經濟偏弱 中產屋苑跌價
今次香港樓市下調，源於實體經濟轉壞。經濟增長放緩，首當其衝是廣大的打工仔，其中又以中產的處境最困難。相對應的樓市表現，亦是中產屋苑跌價最厲害。相反，豪宅市場的影響有限，因為豪宅買家及租客較不受經濟放緩的影響。
2016年1月政府的樓市指數，中小型私人住宅（ABC類）由高位回落，租金累跌5.10%，售價累跌8.95%。豪宅（DE類）由高位回落，租金累跌2.25%，售價累跌7.65%。豪宅租金跌幅大幅低於中小型樓，反映高薪與中低薪人士的支付能力高下立見，減薪壓力集中於中低薪階層。
豪宅售價跌幅少於中小型樓，反映豪宅抗跌力強，中小型樓卻要面對供應過多的威脅。預期豪宅售價將會反覆靠穩，而中小型樓售價還未跌夠。
中小型私樓中，租金跌幅最大的是B類單位（實用面積431到752呎），主要是二房及三房單位，即中產家庭集中居住的類別。估計中產打工仔擔心加薪不再，甚至減薪裁員，大幅收縮住屋開支，改租便宜單位，令租金大幅下挫。
租金領頭下跌的，竟然是市區大屋苑，如港島東區和東九龍的大屋苑。是典型的中產衰退，引發中產屋苑市場下跌。中產衰退，是經濟增長放緩的後遺症。由財爺向中產多派糖，便知道中產家庭將會是衰退中心。
香港樓價下行，幾成定局。樓價向下，主因是全球經濟不景，但樓價下跌卻相對緩慢，因為主要央行繼續量化寬鬆，甚或推行負利率，維持資產價格不致急墮。現今買樓，並非為了增值，因為樓價持續回軟。投資者買優質物業，是為了減少損失。因為樓價下跌幅度，少於其他資產的下跌。
優質樓抗跌力強 值得吸納
以香港股市和樓市為例，2015年4月，港股最高曾見28,000點以上水平，下跌低見17,000點水平，2016年3月又回升到21,000點水平。其中一年間，股市累跌約二成半。
本地樓價於2015年9月起回落至今。2015年8月的CCI是143.46點，2016年2月估計跌至128點。其中半年，樓價累跌約一成。樓價跌勢未止，預期2016年第二季，CCI降至接近120點的水平才有支持，由去年高位計，預期跌幅約一成半。
同樣跌一年，股市累跌約二成半，樓價累跌一成半，樓價跌幅明顯少於股價。股市先跌，樓市後跌不是重點，重點是樓價跌得少，損失少於其他資產。
全球各類資產價值均下跌（除黃金外），因為全球經濟不景正在漫延。人類生產的財富收縮。反映儲存財富的投資工具，其價值相應下降。可以說投資什麼都難以升值，只有跌得多或跌得少的問題。物業是其中跌得較少的類別，尤以優質物業抗跌力較強。
CentaLife Issue 9：Season 2 / 2016
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