新加坡樓市加辣 無礙買家入市

新加坡《8 St Thomas》受海外買家青睞。

中原地產最近聯動新加坡及香港,替一個新加坡上市公司發展商推售全新項目,並於香港舉行了推介會,今次發展商特別安排在香港優先開盤,香港買家可以比新加坡當地買家更早選擇單位,足見發展商對香港市場、香港客戶與及對中原地產的重視。

展銷會現場氣氛熱鬧,取得了非常好的銷售成績,全賴此項目位處於新加坡第九區,即傳統豪宅區內,靠近馳名世界的烏節路,罕有是永久地契的項目,吸引了鍾情星洲物業的投資者到場參觀及認購。新加坡的土地分為永久地契及租借權兩 種,租借權一般為99年,由政府批出土地起計算;不說不知,原來在新加坡新填海土地與及大部分新加坡人居住組屋的土地 均有年限,是「舊地」才會有永久地契,兼且佔總土地供應的一少部分,所以永久地契物業特別多人追捧。

於展銷會碰到的客戶,他們都瞭解到最近新加坡樓市加辣的政策,但均保持非常正面的心態選擇現時入市。主要原因認為新加坡始終是具吸引力的居住城市,相比起其他國家所收的額外印花稅,新加坡收取的仍在合理水準。資料指出 2018 上半年,新加坡豪宅(指樓價新元400萬以上即約港幣2,280萬)成交比率,海外買家佔38%。新加坡豪宅樓價及呎價相對香港仍算合理,宏觀新加坡近年租務市場,收租投資回報穩定。

近年筆者在新加坡親自接觸了投資收租的業主,藉此與大家分享在新加坡投資物業收租要留意之處。香港業主大多數喜愛出租予日韓、外籍租客,如簽公司租約更佳,勝在夠穩定,準時交租又少有拖欠。大部分在新加坡的租客都是以工作簽證到當地工作的外籍人士;部分是由公司直接為外籍員工安排住處。公司或準租客打算租用物業時,受託的地產代理便向業主發出Letter of offer擬租協議及一個月租金的誠意金;此時,業主須留意及確保租客已取得新加坡人力部發出的準證,以證明合法在新加坡工作。

如兩年期以上的租約,通常會出現一條Diplomatic Clause外交條款的條款。條例主要是保障外籍租客有被公司派至其他國家的可能性而訂立的,該條約必須要約滿十二個月後才可行使!如合約期滿十二個月後,給予業主兩個月通知便可終止合約及退回按金。除公司租客外,新加坡教育制度完善擁有兩所亞洲頂尖學府,吸引不少外國學生,因此亦都有不少外地留學生租屋,學生主要來自於中國、香港、越南、印尼、泰國等。

新加坡租賃市場穩定,近半年的空置率大幅改善,由高峰10%下降至7%,預期持續向好至明年,市區優質地段以鄰近地鐵站的一房及兩房單位較為吃香。追求穩定收租回報人士可以關注。

投資者常道「寧買當頭起」。今年新加坡樓市成功轉角回升,除了吸引本地及海外買家,多個發展商優質項目部署登場,預期明年新加坡樓市十分熱鬧。

Centaline Club Quarterly Issue 19:Season 4 / 2018

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