做麵包的藝術
常聞坊間以麵粉和麵包的關係來評論樓市。先不說價錢，沒有麵粉，自然做不成麵包，但大家似乎忽略了一點，麵包師也很重要。他決定了做什麼種類的麵包，和做多少麵包，工作效率的快慢也有根本上的分別。正如樓宇供應，沒有土地，自然建不成樓宇，但即使有了土地，也不等於解決樓宇供應的問題，發展商興建速度的快慢，興建樓房的種類，以至政府的房屋政策，種種都影響着樓宇的實際供應，牽一髮動全身。套用到麵包理論，也就是做麵包的藝術。
根據中原地產研究部的資料，近廿年來，二手物業的成交高峰期是1997年，全年錄得133,555宗，最低潮是2003年，只有35,630宗。其實不用看數據，大家猜也猜得到，97年炒風熾熱，一個單位轉賣幾次，成交量自然高升飛漲；03年沙士肆虐，市道低迷，人人怕失業，有錢也不敢輕易買樓，成交量自然陷入低谷。近十年呢，2010年是高峰年，全年錄得111,248宗，最低呢，是2015年，全年只得36,211宗，和沙士期差不了多少。而我估計，今年二手物業成交宗數將會跌得20年更低，大約只有3.5萬宗。
香港的樓市問題，並不只是土地問題；更不是樓價下跌到人人都買得起，就解決了所有問題。事實上，住房就彷如麵包，是生活必需品，但也有高、中、低端的市場。我認同政府應援助低下收入的家庭，讓他們得到基本的生活所需，所以公屋應加快興建，居屋也不能停，讓收入改善了的公屋家庭升級至擁有居屋單位，他們的公屋單位便能騰空出來，讓給其他輪候公屋者。有朝一日，居屋業主收入進一步改善了，便能升級至中端的私營樓宇，層層遞進逐步升級。健康的樓市應該是高、中、低端各有市場，並順暢地流轉，因為它們代表了不同人的不同需要。很可惜，我們現時的樓市被政策扭曲了。
02年年尾，政府為舒緩97樓價狂瀉後的負資產問題，由當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出九項穩定樓市措施（時稱孫九招），包括取消賣地、停建居屋等。結果，樓價在03年終極一跌後，觸底回升，並因為新屋供應量長期偏低的因素，樓價持續飛升。港府2010年才恢復主動賣地，2011年年尾才公布復建居屋，花了將近十年的時間，直至措施的反效果盡現，民怨出來了，才出手補救， 這做法是否亡羊補牢，來得太遲？
2010年11月開始，港府陸續推出了SSD、BSD、DSD去調控樓市，阻延樓市的升勢，金管局更在09年10月開始，陸續推出了七次收緊按揭措施。時至今日，樓價已肯定轉勢下跌，從去年9月至今，樓價跌了大約15%，調整期仍未結束，實行了五年多的辣招措施，有必要重新檢視，看看能否因應市場的變化而做出調整。
任何調控措施，有其當時的必然性，但也有其適用的時效。正如傷風感冒時，要吃特效藥，但病好了仍繼續吃藥，那救人的藥便變成毒藥。香港的房屋問題不只是土地供應及樓價問題，現時中端物業因為辣招重稅及按揭收緊的關係，被迫止了流轉，剩下只有高端的超級豪宅，以及總金額較少的迷你單位繼續有市場，這個畸型樓市不但窒礙了中產階層改善生活環境的機會，也將樓宇購買力歸邊於比例較低的高、低極端，長遠下來，窒礙樓市的自由流轉，一旦樓市急劇下跌，跌幅將更急更深，到時對社會的傷害性恐怕比預期更大。
成功的麵包師，懂得如何做出好吃的麵包，懂得如何善用麵粉，善用自己的時間及手工，做出切合市場需要的各類麵包，這需要相當的技巧和管理藝術，願我們的政府也懂得這種藝術。
CentaLife Issue 9：Season 2 / 2016
揭頁版：http://www.centalineclub.com/newsletter/2016_2Q_9/mobile/index.html#p=4
