做麵包的藝術

常聞坊間以麵粉和麵包的關係來評論樓市。先不說價錢,沒有麵粉,自然做不成麵包,但大家似乎忽略了一點,麵包師也很重要。他決定了做什麼種類的麵包,和做多少麵包,工作效率的快慢也有根本上的分別。正如樓宇供應,沒有土地,自然建不成樓宇,但即使有了土地,也不等於解決樓宇供應的問題,發展商興建速度的快慢,興建樓房的種類,以至政府的房屋政策,種種都影響着樓宇的實際供應,牽一髮動全身。套用到麵包理論,也就是做麵包的藝術。

根據中原地產研究部的資料,近廿年來,二手物業的成交高峰期是1997年,全年錄得133,555宗,最低潮是2003年,只有35,630宗。其實不用看數據,大家猜也猜得到,97年炒風熾熱,一個單位轉賣幾次,成交量自然高升飛漲;03年沙士肆虐,市道低迷,人人怕失業,有錢也不敢輕易買樓,成交量自然陷入低谷。近十年呢,2010年是高峰年,全年錄得111,248宗,最低呢,是2015年,全年只得36,211宗,和沙士期差不了多少。而我估計,今年二手物業成交宗數將會跌得20年更低,大約只有3.5萬宗。

香港的樓市問題,並不只是土地問題;更不是樓價下跌到人人都買得起,就解決了所有問題。事實上,住房就彷如麵包,是生活必需品,但也有高、中、低端的市場。我認同政府應援助低下收入的家庭,讓他們得到基本的生活所需,所以公屋應加快興建,居屋也不能停,讓收入改善了的公屋家庭升級至擁有居屋單位,他們的公屋單位便能騰空出來,讓給其他輪候公屋者。有朝一日,居屋業主收入進一步改善了,便能升級至中端的私營樓宇,層層遞進逐步升級。健康的樓市應該是高、中、低端各有市場,並順暢地流轉,因為它們代表了不同人的不同需要。很可惜,我們現時的樓市被政策扭曲了。

02年年尾,政府為舒緩97樓價狂瀉後的負資產問題,由當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出九項穩定樓市措施(時稱孫九招),包括取消賣地、停建居屋等。結果,樓價在03年終極一跌後,觸底回升,並因為新屋供應量長期偏低的因素,樓價持續飛升。港府2010年才恢復主動賣地,2011年年尾才公布復建居屋,花了將近十年的時間,直至措施的反效果盡現,民怨出來了,才出手補救, 這做法是否亡羊補牢,來得太遲?

2010年11月開始,港府陸續推出了SSD、BSD、DSD去調控樓市,阻延樓市的升勢,金管局更在09年10月開始,陸續推出了七次收緊按揭措施。時至今日,樓價已肯定轉勢下跌,從去年9月至今,樓價跌了大約15%,調整期仍未結束,實行了五年多的辣招措施,有必要重新檢視,看看能否因應市場的變化而做出調整。

任何調控措施,有其當時的必然性,但也有其適用的時效。正如傷風感冒時,要吃特效藥,但病好了仍繼續吃藥,那救人的藥便變成毒藥。香港的房屋問題不只是土地供應及樓價問題,現時中端物業因為辣招重稅及按揭收緊的關係,被迫止了流轉,剩下只有高端的超級豪宅,以及總金額較少的迷你單位繼續有市場,這個畸型樓市不但窒礙了中產階層改善生活環境的機會,也將樓宇購買力歸邊於比例較低的高、低極端,長遠下來,窒礙樓市的自由流轉,一旦樓市急劇下跌,跌幅將更急更深,到時對社會的傷害性恐怕比預期更大。

成功的麵包師,懂得如何做出好吃的麵包,懂得如何善用麵粉,善用自己的時間及手工,做出切合市場需要的各類麵包,這需要相當的技巧和管理藝術,願我們的政府也懂得這種藝術。

CentaLife Issue 9:Season 2 / 2016

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