買海外樓 宜掌握外匯波幅
購買海外物業，你會聯想到甚麼？最直接想法自然是外幣，海外物業當然以外幣結算，匯率高低就會影響你的購買力。無論你是海外物業投資者或旅遊愛好者，或是鍾情購買外國產品的潮流人士，2016年外匯波幅都是個熱門話題。
隨着美國樓市反彈回升後，樓股暢旺令美金走勢強勁，一洗多年疲弱的局面，變成今天強美金局面。過去外幣如紐西蘭元、澳元、英鎊較美金強勁之餘，同時亦屬於高息貨幣，那些年不少退休人士或家庭主婦喜歡沾手外幣，就是因為高息，就算匯價不如理想，還有高息做補貼。
可惜今時不同往日，在這個外幣低迷時期，估計未來美金還保持偏強勢頭，外幣貶值，無一倖免，怎樣才可以為你的財富增值，把握房地產投資機遇呢？
購買海外物業均以當地貨幣結算，買家需要留意貨幣匯率的走勢及可承受風險。芸芸海外物業市場中，唯有澳洲物業才有銀行提供本地批核服務。以National Australia Bank作例子，香港買家可以選擇以港元、澳元或美金三種貨幣供樓，以港元供款最高6成按揭、澳元則是7成按揭。始終這種操作有外匯風險，銀行容許客戶可從多種外幣之間自由調動。由於有這種彈性還款選擇，有從事外匯買賣經驗的投資者，可同時把握外匯波幅來調動資產，令澳洲物業一直受到香港歡迎，當2011年澳紙兌港元高見8元以上水平時才真正打擊買家意欲。
自2015年澳元由高位跌穿1澳元兌7港元水平後，至今大部分時間在1澳元兌5至6港元的區間橫行，令澳洲物業在過去一年，3個主要城市如悉尼、墨爾本及布里斯本，都吸引到投資客入市，市場百花齊放，可以說是成為去年海外物業市場的大贏家。
去年英國脫歐後，英鎊大幅下跌，由1英鎊兌11至11.5港元的區位插水式跌穿1英鎊兌10港元水平，最近3個月都在1英鎊兌9港元左右。雖然脫歐為英國未來前景增加了不明朗因素，但是香港買家普遍對英國特別是倫敦前景感樂觀，亦希望有撈底的機會。
回到東南亞地區，新加坡、泰國、馬來西亞三地物業都是受惠於強美金的效應。這三個國家，經濟發展穩定有前景，在外幣下滑後，令當地物業更具吸引力。
以新加坡為例，由於物業價值較高，可以慳到更多金錢。在第10區優質地段的物業Gramary Park，2房總價約350萬玻元，2016年7月時，約1玻元兌5.75港元折合約2,012餘萬港元，今年3月初匯款約1玻元兌5.50港元折合約1,925萬港元，短短半年慳了接近90萬港元。
新加坡及馬來西亞兩地樓花物業的付款流程類似，都是根據物業的建築進度來付款，約分為10個階段左右，每個階段由3至6個月不等，按實際建築情況。這種分階段形式的付款方法，對善於捕捉外幣的買家特別適合，就算是外幣門外漢的買家亦能夠以平均法來減輕對外幣波幅的壓力。新加坡、馬來西亞兩地樓價相對平穩，配合外匯走勢，這就是購買海外物業有趣的地方。
Centaline Club Quarterly Issue 13：Season 2 / 2017
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