2017年上半年樓市二三事

2017年剛過去了一半,先總結一下過去半年香港樓市表現。首先,政府及金管局於半年內先後三次「出招」為樓市降溫,如限制以「一約多伙」形式購入的單位,需同樣繳付15%印花稅,金管局亦收緊銀行向發展商融資上限,及調高新造按揭貸款風險權重下限等,這一切措施都要為了令屢創新高的香港樓市降溫。

事實上,單看過去半年二手住宅市場的成交數據,已可證實香港政府的「辣招」絕對奏效。上半年二手私人住宅買賣錄2萬宗,料下半年二手私人住宅買賣1.5 萬宗,全年二手私人住宅買賣3.5萬宗。自2012年政府開始推出辣招以來,二手私人住宅每年僅維持於3萬餘宗水平,與未出招前的2011年67,000多宗,或 2010年的11萬宗,減少逾6成。

一手市場方面,受惠於政府大力增加房屋供應,以及發展商提供高成數按揭供款計劃下,2017年上半年,一手成交量可謂一枝獨秀,上半年一手私人住宅銷售1 萬宗,預期下半年發展商保持現有推盤步伐,下半年一手私人住宅銷售可達0.9萬宗,總值1,400億元。預算全年一手私人住宅銷售1.9萬宗,總值2,800億元,總值將創歷史新高。

樓價方面,至2017年6月,CCI預計可達160點,上半年累升約13%,料下半年受加息及新政府上場,或會推出樓市新措施,料樓價於下半年升勢放緩。

適逢今年是香港回歸20年,而一手項目與97年熱賣的情況亦有相似之處,傳媒近日便常以現時樓市與97年比較,推敲樓市是否有爆破之虞。筆者亦結合了一些97年與現今數字比較,以樓價而言,現時中原城市領先指數CCL,報近160點,相對97年時的100點,20年來樓價升了60%,看似誇張,住屋與民生息息相關,再參考一下20年來食品價格升幅,以紅衫魚為例,97年是每公斤$35.62,今年是每公斤$104.4,升幅達193%;白菜價格亦由97年每公斤$8.48,升至現時的$20.6,升了143%,反觀現時最優惠利率按揭計劃中的按揭利率僅2.15厘,相比97年的9厘供款,減少了76%的利息支出,可想而知,於通脹及貨幣貶值的今天,物業再度成為了市民儲存財富的工具,加上政府於2012年開始為樓市「加辣」,相關措施為樓市「去泡沫」「去炒賣」,2016年二手物業成交宗數只有3.4萬餘宗,較97年13萬多宗,減少逾7成,而現時按揭息率仍於歷史低位徘徊,未見樓市有爆破之危機。

Centaline Club Quarterly Issue 14:Season 3 / 2017

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