金融海嘯回顧與前瞻
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十年前的中秋節,投資銀行雷曼兄弟倒閉,觸發全球性的金融海嘯。全球金融動盪,歐美出現債務危機。相反,亞洲諸國汲取九七年亞洲金融風暴的教訓,沒有超額舉債,亦沒有捲入債券危機。香港最受影響的,表面上是買入雷曼迷債的投者,查實最受害的卻是未有趁機買樓的小市民。大部分迷債苦主均獲銀行六折買回迷債。但沒有買樓的小市民卻面對十年樓價大升的困境,彷彿永遠被淘汰出局,置業無望。
2008年9月15日中秋節,雷曼倒閉,全球股市大跌,香港亦被波及,樓股齊跌。事實上,全球金融海嘯,始於次按危機,到雷曼倒閉才引爆。2007年,次按危機浮現,當年十月港股見頂回落,由31,000點降到2008年8月21,000點。雷曼倒閉,再急挫到2009年2月的13,000點。
同期,因應次按危機浮現,2008年3月香港樓價見頂回軟。 中原城市指數CCI高見72.78點後,徐徐回軟到2008年7月的71.08點。雷曼倒閉後,CCI急挫,到2008年12月降至55.46點。香港樓價由2008年3月見頂,到2008年12月見底,期間9個月,累跌23.8%。港股由31,000點,降至13,000點,累跌近六成。
自從美國聯儲局及多國央行實行量化寬鬆QE救市,香港樓價幾乎長升十年,十年前CCI報55.46點見底後,2018年8月升至約186點,累升2.3倍。十年後,港股曾重上32,000點高位,剛升穿十年前的高位後,便迅速回落。
過去的十年,受惠於主要銀行央行的量化寬鬆QE政策。資產價格持續向上,樓股齊升。香港市民未曾置業的,變成最大的「受害者」。既無法分享樓價上升的好處,還要交貴租,等上樓。那麼,未來十年,又將如何呢?
香港樓市上升不止十年,由2003年9月見底回升起計,上升達十五年。不過近十年的升幅巨大,因為全球QE之效。美國聯儲局早已宣布停止買債,QE結束。樓價上升由QE開始,那麼QE結束未來樓價理應下跌,但事實上卻不然。
2017年10月聯儲局正式實行縮表,即停止買債,香港樓價持續上升。縮表時,CCI報158.70 點。兩年間,CCI 升約 28 點,或升 17%。事實上,QE 並未完全終止。聯儲局終止買債,卻沒有主動賣出持有的債券。被動地等待債券到期,而 結束所持有的債務。聯儲局減持債券,時間漫長,即進入後QE時代。
聯儲局減持債券,並非消滅過去十年「創造」的資金。減持債券是迫使過去十年流入美債的資金,重返實體經濟。即資金重投股市,追捧高增長的企業,助長美股牛氣沖天。同一道理,流出美債的資金,部分會流入地產市場。所以近年大手物業投資興旺,樓價續升。 未來十年,香港仍然受制於土地不足。土地不足,房屋供應受到限制。資金持續追捧房產,樓價易升難跌。
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Centaline Club Quarterly Issue 19:Season 4 / 2018
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