金融海嘯回顧與前瞻
十年前的中秋節，投資銀行雷曼兄弟倒閉，觸發全球性的金融海嘯。全球金融動盪，歐美出現債務危機。相反，亞洲諸國汲取九七年亞洲金融風暴的教訓，沒有超額舉債，亦沒有捲入債券危機。香港最受影響的，表面上是買入雷曼迷債的投者，查實最受害的卻是未有趁機買樓的小市民。大部分迷債苦主均獲銀行六折買回迷債。但沒有買樓的小市民卻面對十年樓價大升的困境，彷彿永遠被淘汰出局，置業無望。
2008年9月15日中秋節，雷曼倒閉，全球股市大跌，香港亦被波及，樓股齊跌。事實上，全球金融海嘯，始於次按危機，到雷曼倒閉才引爆。2007年，次按危機浮現，當年十月港股見頂回落，由31,000點降到2008年8月21,000點。雷曼倒閉，再急挫到2009年2月的13,000點。
同期，因應次按危機浮現，2008年3月香港樓價見頂回軟。 中原城市指數CCI高見72.78點後，徐徐回軟到2008年7月的71.08點。雷曼倒閉後，CCI急挫，到2008年12月降至55.46點。香港樓價由2008年3月見頂，到2008年12月見底，期間9個月，累跌23.8%。港股由31,000點，降至13,000點，累跌近六成。
自從美國聯儲局及多國央行實行量化寬鬆QE救市，香港樓價幾乎長升十年，十年前CCI報55.46點見底後，2018年8月升至約186點，累升2.3倍。十年後，港股曾重上32,000點高位，剛升穿十年前的高位後，便迅速回落。
過去的十年，受惠於主要銀行央行的量化寬鬆QE政策。資產價格持續向上，樓股齊升。香港市民未曾置業的，變成最大的「受害者」。既無法分享樓價上升的好處，還要交貴租，等上樓。那麼，未來十年，又將如何呢？
香港樓市上升不止十年，由2003年9月見底回升起計，上升達十五年。不過近十年的升幅巨大，因為全球QE之效。美國聯儲局早已宣布停止買債，QE結束。樓價上升由QE開始，那麼QE結束未來樓價理應下跌，但事實上卻不然。
2017年10月聯儲局正式實行縮表，即停止買債，香港樓價持續上升。縮表時，CCI報158.70 點。兩年間，CCI 升約 28 點，或升 17%。事實上，QE 並未完全終止。聯儲局終止買債，卻沒有主動賣出持有的債券。被動地等待債券到期，而 結束所持有的債務。聯儲局減持債券，時間漫長，即進入後QE時代。
聯儲局減持債券，並非消滅過去十年「創造」的資金。減持債券是迫使過去十年流入美債的資金，重返實體經濟。即資金重投股市，追捧高增長的企業，助長美股牛氣沖天。同一道理，流出美債的資金，部分會流入地產市場。所以近年大手物業投資興旺，樓價續升。 未來十年，香港仍然受制於土地不足。土地不足，房屋供應受到限制。資金持續追捧房產，樓價易升難跌。
Centaline Club Quarterly Issue 19：Season 4 / 2018
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