白居二按揭年期長達25年？
新一批「擴展居屋第二市場至白表買家」(俗稱「白居二」)之計劃反應熱烈，反映市場上滿載上車需求。中籤的白表買家可於居屋第二市場(簡稱居二市場)購買暫免補價之居屋單位，並可向銀行申請高達9成按揭。
白居二上會注意事項當中，較令人關注的是銀行可批出之按揭年期，白居二買家原可向銀行申請長達25年供款期，但事實上，銀行會因應居屋第二市場(簡稱「居二」市場)單位之樓齡而調整可批出之按揭年期。背後的原因是，白居二買家可向銀行申請高達9成按揭，而當中銀行可獲房委會提供按揭還款保證，但有關保證期的計法是由首次轉讓日期起計30年，礙於居屋計劃早於70年代已推行，部分屋苑樓齡已逾20年甚至30年，保證期即將屆滿，故此有些銀行乾脆將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出之最長按揭年期。在這情況下，有些高樓齡之居二單位可能僅獲銀行批出數年還款期，甚至不獲批出按揭貸款。
銀行之間對於居二單位按揭年期之審批準則差別很大，幸而有些銀行衡量過市場需求及相關因素後，已決定優化居屋按揭年期的審批方法，計算方法較具積極性。有些銀行會設定一個樓齡上限，以釐定可批出之最長按揭年期，例如以20年樓齡作為上限，不超於20年樓齡之居二單位可獲批長達25年按揭年期。在這個做法上，不同銀行各自設定這個樓齡上限，有些則設定為15年、18年或19年不等；不過，當中亦有銀行取態較保守，只接受將30年減去居二單位樓齡計算按揭年期。
若獲批之按揭年期大幅縮短，影響將會是每月供樓金額暴增，以一個樓價為350萬之居二市場單位為例，買家若成功獲銀行批出9成按揭及25年還款期，按目前按息，每月供款約$13,583；但若因居屋樓齡過高而僅獲銀行批出10年還款期，每月供款額便會大幅增至約$29,196。故此，白居二準買家有需要可先向銀行查詢有關居屋單位可獲批之按揭年期，又或應盡量避免揀選樓齡偏高的單位。
除上述外，市場上亦有銀行在居二單位按揭年期上賦予較大彈性，例如可結合樓齡及借款人的還款能力去決定批出之按揭年期，以一個樓齡已逾20年之單位為例，原本有關銀行未可批出較長按揭年期，但由於借款人入息水平良好和固定，信貸紀錄良好，銀行認為借款人具有充足及穩定的還款能力，即使按揭保證期將快過，銀行亦有信心借款人準時還款，故最終仍批出長達25年之按揭年期。另外，若然買家首期較充裕，無需借取高成數按揭，即按揭成數降低至6成，即使心儀的居二單位樓齡較高，不少銀行仍可視作一般按揭辦理審批並批出長達25年還款期。
基於上述，白居二準買家在入市前可多找不同銀行查詢，以比較按揭審批的方法及準則。
CentaLife Issue 7：Season 4 / 2015
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