應對負資產首要按時供款
負資產是指物業的當前市值低於未償還按揭餘額，例如業主以800萬元買入單位，敘造9成按揭，半年後尚欠銀行按揭約709萬元，但該單位市值已跌至690萬元，由於690萬元物業價值低於709萬元按揭債務，故單位已列作負資產。
根據金管局統計數字，去年第4季住宅負資產個案上升141.5%至128宗，增幅看似驚人，但實質上是基於去年第3季基數低，僅53宗。事實上，去年第4季負資產涉及金額佔按揭總額僅0.05%，暫屬於相當低水平。翻翻歷史，負資產曾經是困擾香港民生一大問題，97年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破，樓價連跌6年，導致負資產個案不斷上升，2003年高峰期時負資產個案曾高達10.6 萬宗，涉及金額佔未償還按揭總額高達31%；當時每5位業主便有一位負資產，難怪 市場對於負資產重臨有所關注。
基本上，負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，當樓價下跌，剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主便較易先跌入負資產行列。若樓價下跌超過1成，原則上近期新造9成按揭的業主最大機會跌入負資產類別，但對於早年已入市的業主，即使敘造9成按揭，由於樓價水平較現時低，加上已清還部分本金（例如25年還款期計，供樓三年已清還本金約1成），成為負資產機會其實較低。舉例，業主於2017年初以9成按揭入市，由於目前樓價較當時仍高出約20%，加上三年間已償還本金約10%，即樓價需下跌超過約33%，業主之物業才會成為負資產。
去年10月中政府放寬按揭保險計劃後，9成按揭個案使用率及市場比例增加，原則上若未來樓價出現跌勢，負資產增加的風險會較前增加。近月新冠肺炎疫情推使部分業主減價出售單位，故此今年首季物業估值很大機會報跌，負資產數字或無可避免地上升（4月底將有今年首季負資產數字）。雖然未來負資產趨勢將現升幅，但預料市場佔比仍處甚低水平。根據金管局住宅按揭統計，目前新批按揭的平均按揭成數仍處於53%低水平，從這個數字看，只有樓價出現大幅下跌，例如超過50%，負資產才會廣泛出現。現時樓市由用家及長線投資者主導，投機成份及炒風大致消失，加上剛性需求仍大，並不輕易出現樓價大瀉的現象。
負資產對於銀行來說，意味業主變賣了單位仍未能足以償還全數按揭欠款，故此負資產的出現的而且確會令銀行警覺性加大。但只要業主按時供樓，銀行如常得到每月利息作為收益，銀行根本不會無故“call loan”（要求借款人提早償還貸 款）。在按揭審批中，銀行除了看重物業作為抵押品的價值，亦同樣看重借款人的還款能力及準時還款的習慣。在樓按措施下，按揭用家必須通過既定供款入息要求，對於手持多個按揭物業的借款人，入息要求亦一再提高，故此現時業主的供款能力及應對負資產的防守力亦較從前為高。
事實上，單計負資產本身不致於構成重大問題，供樓人士應對負資產首重穩定按時供款。新冠肺炎疫情下本地經濟難免受影響，供樓人士宜為自己提高供樓防守力，預留較充足的現金流及備用資金，建議供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備，因為提防斷供至為重要，萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉，亦有較充裕時間調配資金。此外，在籌劃置業預算時，總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。
CentaLife Issue 25：Season 2 / 2020
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