為何「白居二」買居屋或公屋
未必可獲9成按揭？
白表購買未補地價居屋計劃 (簡稱「白居二」)的買家，可在居屋第二市場(簡稱「居二市場」)選購未補價二手居屋或公屋單位(在居二市場放售的租置屋單位)。原則上，白表買家不論購買居屋或公屋單位同樣可向銀行申請9成按揭貸款，按揭年期長達25年；但實質上，居二市場之居屋或公屋的可造按揭成數及還款期亦受限於單位首次出售日期距今之年期。
為何這樣呢？原因是房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年，而公屋的擔保期是25年，由單位之首次轉讓日期起計算，銀行會因應居屋或公屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期。有些銀行會直接將30年保證期減去居屋或公屋之首次出售日期，以計算可批出9成按揭之還款年期，例如居屋單位由首次賣出日期起計已達23年，擔保期尚餘7年，這樣銀行批出之按揭年期便由25年縮短至7年，每月供款額因而大幅增加，買家便需衡量供款能力是否足夠。
不過，近年部分銀行已向居二買家提供較大彈性，並非一刀切以上述方式計算居屋或公屋按揭年期，例如會因應單位的剩餘擔保期彈性設定不同按揭成數及還款期。對於居屋，有些銀行較傾向以居屋首次出售日期計18年或19年為界線，不超於這個年期的話，便可批足9成按揭及25年還款期。原因是擔保期仍尚餘10年多，當用家供樓10年以上，按揭餘額便大致可降回原初樓價之6成或以下了；那麼，即使擔保期已過，銀行已無需承擔高於6成按揭之風險。
而對於公屋，由於按揭擔保期較短，有些銀行則以首次賣出日期計14至15年為界線，不超於這個年期才大機會批足9成按揭及25年還款期。公屋有別於居屋，居屋若非貨尾或撻訂重售單位，首次出售日期大多與樓齡差距不多，但二手市場未補價公屋即使樓齡較高，首次出售日期卻可能是近十年之事，故此買家需向業主取得准賣證或從土地註冊紀錄確定單位之首次轉讓日期。對於未補價居屋或公屋單位，銀行現時提供P按(最優惠利率為基準之按揭)而非市場大熱之H按(拆息按揭)，實際息率現為2.5厘為主；然而，對於仍在按揭擔保期內承造按揭之居屋或公屋單位，銀行按揭審批方面會較私樓寬鬆。
至於首次出售日期計已超出上述年期的居二單位，部分銀行會遞減可造還款期或按揭成數，例如居屋首次出售日期計達22年的話，批足25年還款期的按揭成數由9成降至8成，又或批足9成按揭的還款期由25年縮短至20年，買家便需計計數，看是否可應付有關每月供款額。若然居二市場之居屋單位首次售出日期計已超逾25年，又或公屋單位首次售出日期計已達20年或以上，銀行大致上只可批出6成按揭，買家需增加首期才可上會；而按揭年期仍以25年為限，並非如私樓般可長達30年。由於已過按揭擔保期，銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試，並提供足夠入息證明，在估價方面大多亦需按市值扣減樓價折扣率去計算，尤其對於成交價偏高之單位，買家需小心衡量有否估價不足問題。
買家應注意銀行之間對於未補價居屋、公屋按揭的審批準則有所不同，入市前可先作查詢。
CentaLife Issue 32：Season 1 / 2022
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