2015年香港物業市場反覆，上半年持續升勢，下半年不論樓價或租金均呈輕微下調之勢，於美國加息陰霾，以及本港零售業萎縮的憂慮下，香港樓市出現調整，但不是轉勢大跌，預期2016年年中前後本港物業市場調整可望結束。

金融海嘯至今七年，全球資金持續氾濫，流入香港資金累計高達12,210億元；加上聯儲局2014年10月結束買債，引發更多資金流入香港，令香港本地銀行體系結餘上升到3,983億元。如果美元利率上升，相信可刺激資金流入美元區，包括香港。

根據聯匯，金管局貼現率會跟隨美國利率上升，但資金流入又會壓低銀行間的拆息息率。美國加息後，最優惠利率會跟隨上升，按揭客戶將轉投拆息按揭。市場亦會因應加息，推出各類年期的定息按揭，首二年到首三年不等，抵銷加息的影響。因此，單純利率升跌不是樓價升跌指標，港元拆息明顯偏離美元拆息，才是樓價升跌的指標。當香港拆息長期明顯低於美國拆息，是支持樓價持續向上的訊號。

2015年下半年樓價開始下調，供樓佔家庭月入下降到三成半的水平，長期維持健康合理的範圍。市場預期2016年平均加薪幅度4%，雖然略低於2015年的5%，但仍然理想。在樓價下調及普遍加薪的經濟環境下，市民付租能力和供樓能力只會上升，樓市不會大跌。

全球貨幣寬鬆環境持續，雖然美國加息，但聯儲局不急於收回資金。另一方面，歐洲和日本面對通縮威脅，貨幣寬鬆只會有增無減。而中國為應對出口衰退和經濟增長減速，亦選擇繼續減息和下調存款準備金率。

樓價先下調後橫行

2015年9月起，香港樓價開始調整，因應第七次收緊樓按和9月18日聯儲局不加息。市場對美國經濟復甦信心動搖，利淡消息湧現。香港樓價上一次調整，因應加重從價印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)，以及第六次收緊樓按，調整達11個月，樓價跌4.8%；而前一次調整，則因應金管局第四次收緊樓按和新增額外印花稅(SSD)，調整7個月，樓價跌6.7%，可見對上兩次樓價調整幅度約半成。今次樓價下調，預計將調整半成，然後橫行。第一個支持位是中原城市指數(CCI)136點水平。由2015年8月CCI(143.46點)計，跌5.2%。如果守得住第一個支持位，往後樓價將會橫行較長時間。如果樓價跌穿半成，下一個支持位是120點水平。由2015年8月CCI(143.46點)計，跌16%。樓價一旦下調一成半，會觸發明顯的反彈。因為香港經濟增長只是放緩，不是衰退；普遍加薪和失業率偏低。

工商舖交易額料破紀錄

2015年工商舖買賣金額及宗數分別為1,350億元和7,800宗，按年分別上升40%及16%。因應資金流入，大額工商舖買賣不斷。預期2016年工商舖買賣金額可達2,000億元，將可創歷史新高，宗數可達一萬宗。

新屋銷售金額可創新高

2015年一手私人住宅買賣金額1,600億元，跌4%；宗數1.6萬宗，跌10%。發展商開始積極售樓，兼且有較多豪宅項目推售。預期2016年一手私人住宅買賣金額可達2,000億元，將創歷史新高。銷售目標2萬宗，可創十二年新高。

二手樓市平穩發展

二手成交方面，2015年私人住宅買賣金額2,400億元，上升1%；宗數3.6萬宗，下跌16%。二手樓市受制於政府三辣招，加上金管局連續七次收緊樓按。預期2016年二手私人住宅買賣金額2,500億元，宗數3.5萬宗。

整體交易額料創97後新高

2015年整體樓宇買賣金額5,500億元，按年沒升跌；宗數錄7.7萬宗，下跌6%。受惠於工商舖大額交易增加及一手樓市銷售暢旺，預期2016年整體樓宇買賣金額可達7,000億元，可創九七後新高；買賣合約8.6萬宗，可創近四年新高。

總結

香港樓市出現調整，不是轉勢大跌，預期今年中前後調整結束。樓市出現調整，源於全球經濟前景不明朗，美國復甦未穩，中國經濟增長減速，再加上香港不合時宜的壓抑樓市政策。建議政府微調三辣招，應對經濟前景出現不明朗的困境。

CentaLife Issue 8：Season 1/ 2016

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