本港樓市再令淡友失望
9月份香港樓市出現了變天的景象，9月首個週六日，兩日共售出逾1100個一手單位，屬8年半新高紀錄，其中將軍澳華懋發展項目，當天賣樓情況可以「萬人空巷」來形容，人龍圍繞了如心廣場至西鐵站一圈，屬近年罕見場面，足證香港物業市場需求的殷切程度。相信近期樓市表現，再一次令樓市淡友失望，物業市場升勢已確認。9月份截至20日，一手成交已破2900宗，屬12年來單月成交新高紀錄。
惟市場近期憂慮美國可能於短期內加息，恒指更曾因此於單日內跌逾800點。但筆者對於樓市未來卻信心十足，先談息口問題，美國雖有可能加息，但請將目光放回香港按揭市場，本港銀行水浸，正爆發按息戰，筆者執筆時按揭利率低見H+1.4厘，實際按揭利率約1.65厘，於龐大競爭下，相信香港按揭利率未必因美國加息而調升，即使跟隨美國加息，相信最多只加息0.25厘，以現時1.65厘上加0.25厘，仍不達2厘，而現時普遍大型屋苑收租回報仍可達3厘水平，於現時銀行存款大概只有0.01厘，以及各國量寬，貨幣貶值的大前提下，物業仍是得票最高的投資產品。
再談市場承接力問題。打從2010年起政府先後實施額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅這三項稅款的辣招，令樓市成交量大減，累積至今的購買力，非常雄厚。期內減少的成交量不限於一手新盤，連二手樓亦縮減了不少，以一二手成交量合計在1997年歷史高峰紀錄逾17萬宗，跌至近三年只得每年5、6萬多宗，樓市長期累積下來的購買力，更加不得了。如果一爆發出來，一手供應將快速被市場吸納。
還有一點也要值得注意的，即使近年由2014年開始，每年新供應平均有1萬多個，但住宅單位容量應會小於八九十年代，因為當年兩、三房單位不少。但近年部分單位被間細，變成一房甚至開放式單位，縱是每年同是售賣1萬多個單位，數量雖不變，實質容納能力比起以前低得多。
目前單位供應量維持不變，實際上單位面積縮細，容納住客的數量肯定大幅縮減。所以，樓市的實質累積購買力，只會有增無減，購買力應會比起以往更為龐大，相信不會在未來兩三年內耗盡。
一手供應容納能力較以往低，需求卻有增無減，「供求失衡」這根本問題難以解決，即使美國加息相信對香港物業市場升勢影響不大，由第三季至年底樓價再升5%至10%是不難達到的，樓價升勢相信又要再一次令淡友失望了！
Centaline Club Quarterly Issue 11：Season 4 / 2016
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