工商舖按揭成數放寬至高達5成
金管局於8月中公佈放寬非住宅物業按揭成數由4成上調至5成，提高了非住宅物業可造按揭成數1成，非住宅物業包括工商舖及車位。新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動，對工商舖巿道打擊明顯大於住宅市場，成交量下跌；限聚令、禁堂食等措施尤其對餐飲及零售業造成衝擊，舖市前景尤為嚴峻，故此政府希望及時放寬非住宅物業按揭成數。
疫情下市場存在甚多不確定性，今年銀行在貸款業務方面取態保守，由於經濟前景、疲弱市道直接影響工商舖表現，銀行對於工商舖按揭取態亦變得審慎保守。而事實上，工商舖承接力轉弱、減價個案增加情況下，成交量及價格均出現跌幅，當中尤以部分舖位價格及租金顯著下滑。在這形勢下，銀行估價趨向保守，形成最近工商舖估價不足情況增加，由於按揭成數根據成交價及估價之較低者計算，若估價不足將影響實質可造按揭成數。例如近月有買家擬購入一個減價舖位，業主原開價3,000萬，後減價至2,500萬成交，買家找銀行估價後，發現估價僅達2,000萬，估價不足達20%。在放寬工商舖按揭前，上述個案之可造按揭額僅達800萬(2,000萬X40%)，估價不足令按揭成數由40%降至32%，不過，若然在放寬按揭後入市，上述個案之可造按揭額便可提高至1,000萬 (2,000萬X50%)，等同按揭成數上調至40%。放寬工商舖按揭成數除了有助降低入市門檻，在某程度上亦有助減低近日估價不足之影響。筆者亦提醒用家，若出現估價不足，可多找其他銀行估價作比價，因銀行之間估值未必相同，有時候亦出現頗大差幅。
在現行按揭措施下，工商舖按揭成數上調至高達5成，但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身，新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降至4成。工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，工商舖之按揭成數亦需降至4成。此外，銀行批出之工商舖按揭年期往往較短，以15至20年為主，有別於住宅樓按年期長達30年。
工商舖按息過往一向遜於住宅樓按，而由於工商舖物業質素參差，按息往往出現頗大差幅，銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等因素批出按揭息率。近年有部分銀行對承造工商舖按揭較為積極，提供之按息較貼近住宅息率，但今年銀行放貸審慎，礙於工商舖受疫情衝擊更大，銀行對工商舖之潛在風險充滿警覺性，部分銀行在審批工商舖按揭方面收緊條件，並將按揭息率調高。目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等，相對住宅按息約1.75厘為高，當中已有個別銀行將工商舖按息由低至2.7厘上調至3厘。今年拆息下跌，有部分銀行維持向工商舖按揭申請人提供H按，按息因而較低，例如優質寫字樓之按息可低至約2厘水平。現時銀行之間提供之工商舖按息差幅甚大，用家可向不同銀行多作比較。
CentaLife Issue 27：Season 4 / 2020
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