工商舖吹淡風
成交價量續降
社會運動事件餘波未了，今年物業投資市場風雲色變， 踏入6月起「反對修訂逃犯條例」遊行持續舉行，警民關係進一步緊張，香港評級每況愈下，促使本港經濟進一步走下坡。舖市面對前所未有的挑戰，及後更伸延至寫字樓市場，工商舖投資氣氛進一步轉淡，預計第四季市場不利因素持續，工商舖買賣將會銳減，舖位及寫字樓租務市場會持續尋底；不過，在工商舖範疇中，工商物業仍會受惠於活化及改建等利好因素，將會成為大額市場火車頭。
過去3個多月之遊行示威，直接影響了舖位市道，中原（工商舖）資料研究顯示，今年第三季錄得約201宗舖位買賣成交，總成交金額約58.85億元，宗數對比上一季度下跌約37%，成交金額亦大減約43%，買賣交投下滑與市況前景不明朗有關。舖位整體租金下調，令商舖租金回報下降，減弱買家入市心態。近年零售市道未見明顯復甦，加上近月示威活動持續，訪港旅客人次急挫，構成長遠影響。資料顯示，今年第三季錄得約986宗商舖租賃個案，為自2016年後再次出現跌破1,000宗水平的情況。
至於寫字樓方面，近月條例爭議打擊香港國際形象，加上中美關係反覆，環球經濟增長放緩，亦對商廈市場造成負面影響，數據表現不濟，第三季錄得約162宗買賣個案，涉及成交金額約53.65億元，按季減幅分別約59%及73%。同時，近期連續有兩間國際機構調低香港評級，先有惠譽將香港的信貸評級，由「AA+」降至「AA」，同時予「負面」評級展望；再有穆迪對香港信貸展望由「穩定」降至「負面」，反映本港營商環境遇到重大挑戰。第三季錄得約1,386宗寫字樓租務成交，按季下跌約14%。另核心區甲廈空置率亦見上升趨勢，中環最新錄得約3.08%，金鐘甲廈空置率則約4.22%。
受示威事件波及最少的工廈市場，在重啟活化工廈政策及措施下，工業物業投資前景仍見亮麗，大額工廈物業備受市場關注。今年度暫錄得約14宗全幢工廈易手個案，佔整體逾億元成交的一半，近期較矚目成交為資深投資者鄧成波以約10.8億元買入葵涌打磚坪街中央工業大廈，現有總樓面約27.74萬平方呎，平均呎價約3,890元，原業主為興勝創建及招商局資本。
展望今年第四季，中美兩國未就貿易戰達成共識，而且兩國陸續徵收新關稅，相信貿談短期內仍會持續。而本港內「反修例」示威已超過3個月，警民衝突情況加劇，舖市租賣價格需大幅調低至吸引買家及租客入市。而減價潮亦有蔓延至寫字樓市場跡象，核心區甲廈空置率漸見上升，寫字樓租售價受壓，減價情況在所難免。寫字樓及舖位租賣成交價下滑，將對第四季整體工商舖帶來負面影響，預料需待消化不利消息後，才現曙光。
Centaline Club Quarterly Issue 23：Season 4 / 2019
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