如何以資產值申請按揭？
銀行審批按揭貸款過程中，需衡量借款人的供款能力，一般要求借款人提供3至6個月入息證明，以評估每月供款佔入息比率(Debt Servicing Ratio)，即是計算每月債務還款總額佔收入的比率是否超出上限規定。其實銀行尚有另一款衡量供款能力的方式，主要以借款人的資產水平進行評估。
根據金管局現行措施，以資產水平基礎申請住宅物業，可獲銀行批出的按揭成數不高，最高僅達4成，若已屬於借款人的第二套房或以上按揭，按揭成數降至3成。再者，礙於普及度不高及計算方式較複雜之緣故，市場上亦非所有銀行均會接納以資產值申請按揭。
接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以「資產淨值」(net assets)作為審批基礎，資產淨值指持有之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的「資產淨值」不少於申請新造按揭物業的樓價全數，例如新購單位成交價1,000萬元，「資產淨值」亦不可少於1,000萬元。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，但當中有部分類別的資產價值需要打折扣後，方可納入計算；銀行之間的計算方法亦有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值，但對於股票或基金類別，銀行一般要求打折扣計算，並視乎有關質素而定，例如有部分銀行需將股票市值打5折計算資產值。
香港人愛買磚頭，若以物業作為資產水平申請按揭，需特別弄清「資產淨值」的計算方法。大部分銀行只可按有關物業估值之50%納入資產值，若屬於現契物業，借款人已沒有按揭欠款及其他債務，物業價值之一半可直接作為「資產淨值」；但若果物業尚有未清還之按揭貸款，要計出「資產淨值」，便需將物業估值之50%再扣減按揭餘額。例如借款人擁有一個現時估值800萬元之物業，尚有按揭餘額200萬元，可納入計算的資產值便為200萬元(800萬元X 50% － 200萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額方可得出「資產淨值」。留意若然業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，若以長命契(Joint Tenant)形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則需按持有業權之權益比例計算資產值。
由於借款人需證明其「資產淨值」不少於新造按揭物業樓價之100%，以借款人購買一個700萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業申請資產值按揭，他持有之有關物業價值最少需達1,400萬元，而新買單位之按揭成數高達4成；若有關物業資產仍尚有未清還之按揭，假設按揭餘額是300萬元，他持有之有關物業價值最少需達2,000萬元 (2,000萬元 X 50% － 300萬元 = 700萬元)，才符合基本審批要求。由於新購物業將屬於第二套房按揭，有關按揭成數便由高達4成降至3成，即可獲批之按揭金額最高為210萬元。
這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息證明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且交叉銷售機會高的優質客戶。
CentaLife Issue 26：Season 3 / 2020
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