回歸第六個五年樓市展望

已發表 21/07/2022 · 已更新 21/07/2022

標籤：黃良昇、中原地產、樓市展望、香港回歸第六個五年、南北都會區、公營房屋、舊區重建、工商舖、樓價

2022年起香港進入回歸後第二個25周年。第一個25年的樓市回顧，早於今年首季於本刊刊出。今年第三季再寫的，不是回顧，乃是展望。展望回歸第六個五年的樓市境況。講展望，查實包含想像。展望未來五年，想像情境更可長達十年，甚至二十年。想像不是憑空，亦沒有脫離現實。本文集中講未來樓市五項展望。

第一項，根據政府公布的北部計劃，香港的城市發展，將會出現南北兩個都會區。傳統的維港都會區將會擴大，於海港中部填海造地，建立新的商業區，帶動海港周邊地區發展，包括港島西、荃葵青、大嶼東等。海港都會三大基建產業：中區的金融服務、西九的文化藝術產業、啓德體育園的都會盛事產業。機場擴建成機場城市，可惜未交待新一代貨櫃碼頭的發展。

北部都會計劃，發展大帽山以北的平原地帶，配合深圳高速發展，形成深圳河南北兩岸的對稱都會。北都三大基建產業：創科、物流及休閑。由大埔科學園向北到落馬洲，建立科研地帶；洪水橋的貨運物流樞紐，連接港深兩大機場空運港；至於新界東北廣大的綠化地帶，會發展休閑生態產業。

香港南北兩大都會區的發展，目標是加强既有的國際關係，開拓更深的國內聯繫。配合國家的發展方向，循環以及外循環，兩腿走世界。

第二項是政府大建公營房屋，包括公屋、居屋及首置。由今年起，未來五年公營房屋有十萬個，暫時仍未滿足市民需求。但再過五年的建屋量可以明顯增加，要等待政府公布。公私營等房屋供應比例，曾蔭權是五成公房、梁振英是六成，林鄭月娥是七成。未來五年是兌現五成公房目標，往後是公房只會增加不會減。未來私樓投資不能建基於供應不夠，要展望經濟增長，推高物業的使用價值。

第三項是九龍舊區大舉重建。市建局初步制定油尖旺區的重建方案，包括轉移地積比率、合併街區、多用途公共建築……等。九龍重建不是紙上談兵，已經展開紅磡六個小區重建項目，還有九龍城重建項目，還有大大小小的私人重建，多不勝數。九龍樓市將會成為焦點，重建過程不是十幾年，而是幾十年。

第四項是工商舖市場資源的再配置。新冠疫症未止，中美經濟對抗難解，打擊全球化發展，以及大幅改變人類的生活方式。旅遊受阻，舖市回歸本地消費。家居工作及網上商貿，加快次級商廈的淘汰。發展科技物流，推動新型工廈的需求。

第五項是樓價展望。由2018年中美貿易戰至今，香港的樓價高位徘徊已經五年。其間樓價上下波幅一成，基本上沒有上升，也沒有下跌，樓價升10%，跌10%；升5%，又跌5%。如果情況維持十年，分析樓市不能單靠牛市或熊市的傳統概念。