一人家庭興起 催生納米樓

香港對細單位的需求增加,引領發展商多建細單位,甚至是超小型單位。這是先有市場,然後才有供應的原則。沒有需求,如何能售出呢。

A類單位供應新高租值跑贏大單位

差估署預測,2017年A類單位(實呎少於四百呎)的落成量是5109個,數字創18年新高。事實上,A類單位落成量連續二年新高,2016年有3937個,數字創13年新高。2016及2017年,A類單位佔整體落成量比例分別是27%及30%。佔比例是1994年後的新高水平,皆因政府帶頭推限呎限量樓,割細單位面積,催谷建屋數量。

上世紀九十年代及以前,小家庭興起,對細單位需求大,A類單位的落成比例,可高達四成,甚至五成。到二千年間才回落到一成比例。

2018年起A類單位供應將會持續增加,可視為一人家庭興起所致。對超細單位渴求,亦推高超細單位的樓價。相信這股趨勢還要持續下去,因為一人家庭只會日多。根據政府2016年人口普查,最近25年,一人家庭佔整體家庭比例累升4 個百分點。由1991年的 14.3%,升到2016年的18.3%。相反,四人家庭佔比例首次跌破兩成,只有19.5%。1996年時有24.0%,即二十年間,下降4.5個百分點。

A類單位租值跑贏傳統藍籌屋苑,證明發展A類單位是正確的決定,受到市場歡迎。市場願意付出更高的價值來支持「納米樓」,社會主流「意見」卻大加撻伐。到底是市場對,還是主觀意見對呢?

政府公佈最新私樓估價冊。各個傳統藍籌屋苑,過去一年租值平穩,沒有太多升跌,但同期的超小型單位(俗稱納米樓)的租值卻紛紛上升,升幅約半成左右。即超小型單位的租值跑贏傳統大屋苑,到底是什麼回事呢?

批評納米樓的人士認為無良發展商割細單位,推高呎租,扭曲市場,但差估署的租金是全年的租金總值,非呎租。租值上升,就是單位的年租上升,月租上升。如果超小型單位不受歡迎,誰願意多付月租呢?又如果超小型單位不堪入住,為何不轉租大屋苑呢?

此外,A類單位的租售價格亦領先大市。2015年全年租金升 9.1%,為各類單位之冠。2016年全年租金跌1.4%,亦是各類單位中跌最少的。一人家庭長期增加,令超小型單位需求上升,可惜供應未能跟上,所以推高租值。相反,四人家庭長期減少,而大型屋苑的二房三房設計多年不變,未能應對需求。還有,A類單位吸納量跟隨推盤量的增加而上升,顯示面積細小的單位,市場需求強大。相信發展商持續增加細面積單位的供應,將會成為一個重要趨勢。

Centaline Club Quarterly Issue 15:Season 4 / 2017

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