加息期選擇按揭計劃注意事項
本欄上期提及在加息周期可善用按揭存款掛鈎戶口抵銷加息影響，本文繼續談及在加息周期選擇按揭計劃需注意的事。
現時市場上銀行之間提供的按揭計劃不盡相同，大多因應不同貸款額設定分層息率及優惠，用家可以按自己所需要的按揭貸款額去比較不同銀行計劃，例如對於200萬以下較少按揭額的申請，銀行之間的按息差幅可達0.15厘，貨比三家才可瞭解哪家銀行提供最優惠按揭息率。亦有些銀行以按揭保險計劃用家為目標客戶，向按保客戶提供高一些的回贈金額，當中給予按保客戶的回贈金額對比非按保客戶相差可達貸款額之0.05%至1%不等，故此按保用家可仔細瞭解一些銀行為他們提供的專屬優惠。
在比較按揭計劃當中，加息期需特別留意市場上有個別拆息按揭(H按)不設封頂息率，換句話說，用家需自行承擔因拆息向上而引致按息上升之風險，而並非如一般H按用家享有一個以最優惠利率(P)為基準之封頂息率作為保障。這類計劃尤其不建議於加息周期選用，因為拆息波動性較大，在加息周期慣常地早於P上升。例如在對上一次加息周期，2018年期間拆息已顯著上揚，而銀行最優惠利率(P)於9月前未有上調，當年7月份1個月拆息平均已達1.8%，H按息達3.05%(以當時H按息H+1.25%計)，而當時H按之封頂息率普遍低至2.15% (P-2.85%; P:5%)，即使拆息上升，H按用家大多仍以封頂息率2.15%供樓；但若果H按沒有封頂息率，供樓利息便以上述3.05%計算。
此外，按揭存款相連戶口(mortgage link戶口)計劃已相當普及，市場上不乏銀行可提供很好的按揭息率之餘，亦兼送mortgage link戶口予客戶，mortgage link戶口之存息與按息一致，在加息期善用此類mortgage link戶口可將存息收入抵銷按息支出，有很不錯的慳息效果；尤其對於日常有儲蓄習慣或備用資金的按揭用家，建議可選用附有mortgage link戶口的按揭計劃。需留意的是，現時銀行提供mortgage link戶口的最低貸款額要求由70萬至300萬元不等，亦有銀行按揭計劃是不設mortgage link戶口，用家可先行比較市場上之按揭優惠。
對於採用發展商高成數按揭的新盤買家，需特別留意在加息期或出現雙重加息風險，原因是發展商按揭大多於首兩年或首三年設有低息蜜月期，按息約2厘至3厘，但在第三年或第四年起，按息便跳升至P-1%至P+1%，即現為4厘至6厘，當P上調，息率還會進一步上升，故此這類按揭用家宜及早了解轉用銀行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。
由發展商高成數一按轉按至銀行，意味需由8成按揭降至6成或5成按揭，除非樓價已錄得一定升幅，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。不過，隨着「財爺 PLAN」已於今年2月推出，按保計劃之樓價上限已提高至1,920萬元，而轉按之按揭成數最高可達8成，業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭，不妨先替自己的按揭物業安排銀行估值以瞭解轉按貸款金額上限。
CentaLife Issue 35：Season 4/ 2022
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