中原樓市片區 全新樓市數據
關心樓市的讀者，近期定會發現一些全新的樓市數據，例如將軍澳今年3月買賣500多宗創9年新高，青衣買賣迫近100宗，元朗暫錄200宗買賣超過上月的成交，東涌上半月買賣超過40宗，追貼上月的整個月數字……
這些樓市新數據的特點，是分區表達的。即以分區為標準，看樓市的升跌旺靜。讀者再回顧樓市的情況，昔日提起樓市起落盛衰，是以大型屋苑為準，所以要知樓市升跌，先看大屋苑的買賣起落。
九七年前，你問樓市升跌，先看太古城的旺靜。如果樓市要升，太古城一定走在最前，領導大市向上。如果升市出現，升浪由港島東的大型屋苑(太古城和康怡花園為代表)，漫延到九龍大屋苑(以美孚新邨及黃埔花園為代表)，再推及新界東(以沙田第一城為代表)，然後才旺到新界西(以嘉湖山莊為代表)。升市模式，由市區大屋苑到新界大屋苑。以太古城為龍頭屋苑，嘉湖山莊為龍尾屋苑。升市由龍頭屋苑，升到龍尾屋苑。升到龍尾屋苑之時，升市亦快將結束。
因此，傳統上睇樓市，要睇大屋苑的成交數據；而且十大屋苑更是樓市統計的重中之重。樓市不論轉旺轉淡，傳媒例必報導十大屋苑的統計，以茲說明。而大家亦習以為常，但為何今天又興起以分區統計為準的樓市數據呢？因為數十年間，樓市出現根本性的變化，整體樓市的旺淡，走向不再由大型屋苑主導。2003年沙士以前，回望到九七樓市高峰。不管樓市盛衰，十大屋苑的流通比率均明顯高過大市，一般高出數個百分點。(流通比率用來衡量市場的活躍程度，以十大屋苑為例，全年登記買賣宗數除以十大屋苑總單位數，所得出的百分比)。
相反，由2010年至今，十大屋苑的流通比率均輕微低於大市。而2010年前及2003年以後，十大屋苑的流通比率只輕微高於大市。即沙士以後，十大屋苑市況大體上跟大市同步，由輕微領先逐漸變成輕微落後。當中原因很多，表面上是3D辣招，深層原因是用家逐步主導樓市，炒家日漸退場。
用家主導下的樓市，不再集中於少數大屋苑，而是用家各按所需及各自負擔能力，分頭入市，所以樓市的旺靜表現走向分散，散佈每區不同大小屋苑。分區樓市統計，較單一大屋苑的統計更能反映樓市實況。
以2020年全年的二手買賣登記為例。全港的流通比例為3.4%，太古城只有3%。相反，馬鞍山片區有5.2%，荃灣西片區有5.4%，將軍澳片區有5.8%，主要片區市況明顯優於大市。如果只看十大屋苑，以為樓市未有好轉，但看分區數字，樓市轉旺跡象早已出現。
有見及此，中原地產早於2019年底公佈「樓市片區」的全新樓市分區概念。2020年起按月公佈樓市片區的統計數據，向市民展示樓市的最及時和最確切的情況。
中原樓市片區，詳情請參閱：http://hk.centanet.com/opendata2019
CentaLife Issue 29：Season 2 / 2021
揭頁版：http://www.centalineclub.com/newsletter/2021_2Q_29/mobile/index.html#p=06
