一人家庭興起 催生納米樓
香港對細單位的需求增加，引領發展商多建細單位，甚至是超小型單位。這是先有市場，然後才有供應的原則。沒有需求，如何能售出呢。
A類單位供應新高租值跑贏大單位
差估署預測，2017年A類單位（實呎少於四百呎）的落成量是5109個，數字創18年新高。事實上，A類單位落成量連續二年新高，2016年有3937個，數字創13年新高。2016及2017年，A類單位佔整體落成量比例分別是27%及30%。佔比例是1994年後的新高水平，皆因政府帶頭推限呎限量樓，割細單位面積，催谷建屋數量。
上世紀九十年代及以前，小家庭興起，對細單位需求大，A類單位的落成比例，可高達四成，甚至五成。到二千年間才回落到一成比例。
2018年起A類單位供應將會持續增加，可視為一人家庭興起所致。對超細單位渴求，亦推高超細單位的樓價。相信這股趨勢還要持續下去，因為一人家庭只會日多。根據政府2016年人口普查，最近25年，一人家庭佔整體家庭比例累升4 個百分點。由1991年的 14.3%，升到2016年的18.3%。相反，四人家庭佔比例首次跌破兩成，只有19.5%。1996年時有24.0%，即二十年間，下降4.5個百分點。
A類單位租值跑贏傳統藍籌屋苑，證明發展A類單位是正確的決定，受到市場歡迎。市場願意付出更高的價值來支持「納米樓」，社會主流「意見」卻大加撻伐。到底是市場對，還是主觀意見對呢？
政府公佈最新私樓估價冊。各個傳統藍籌屋苑，過去一年租值平穩，沒有太多升跌，但同期的超小型單位（俗稱納米樓）的租值卻紛紛上升，升幅約半成左右。即超小型單位的租值跑贏傳統大屋苑，到底是什麼回事呢？
批評納米樓的人士認為無良發展商割細單位，推高呎租，扭曲市場，但差估署的租金是全年的租金總值，非呎租。租值上升，就是單位的年租上升，月租上升。如果超小型單位不受歡迎，誰願意多付月租呢？又如果超小型單位不堪入住，為何不轉租大屋苑呢？
此外，A類單位的租售價格亦領先大市。2015年全年租金升 9.1%，為各類單位之冠。2016年全年租金跌1.4%，亦是各類單位中跌最少的。一人家庭長期增加，令超小型單位需求上升，可惜供應未能跟上，所以推高租值。相反，四人家庭長期減少，而大型屋苑的二房三房設計多年不變，未能應對需求。還有，A類單位吸納量跟隨推盤量的增加而上升，顯示面積細小的單位，市場需求強大。相信發展商持續增加細面積單位的供應，將會成為一個重要趨勢。
Centaline Club Quarterly Issue 15：Season 4 / 2017
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