新盤高成數按揭之轉按契機
近年發展商流行為新盤提供高成數按揭配套，這個風潮始於2015年第4季，當時樓市交投一度轉勢偏軟，為了推動新盤銷情，除了既有的二按貸款外，逐漸有發展商為新盤買家提供高成數一按，這類一按之按揭成數高達8成至9成，多由發展商旗下財務公司直接提供，當中不涉及銀行審批，故此無需受限於金管局按揭措施，發展商可自訂審批準則，吸引買家以低首期輕鬆入市。
新盤高成數一按在2015年第4季至2016年處於高峰期，成為了推動新盤銷情的普及方案，部份新盤表明無需買家提供入息証明即可上會承造高達8成至9成按揭，個別更高達9成半，市場稱此類包批按揭為「包按」，又稱為「呼吸plan」， 意思是有呼吸的人便借到按揭。由於新盤銷情維持理想，自去年起，部份發展商開始減少提供高成數一按，又或提高審批條件及息率，亦有發展商改為只提供二按貸款。
發展商提供的高成數一按或二按，一般設有初期低息優惠，首兩至三年息率貼近銀行低息水平，例如是首兩年按息約在兩厘多水平，其後息率則跳升至P減1% 至P加1%不等，即實際息率將升至4厘至6厘水平。若買家在兩三年前承造這類高成數一按，低息期優惠應已經或快將完結，買家可衡量轉按至銀行的可行性，以免息率彈升導致供樓負擔大幅增加。
發展商本業是銷售樓盤，提供低息貸款只屬促銷單位策略，故極其量只能夠提供初期低息優惠，普遍歡迎買家在優惠期後轉按或清還相關貸款，故一般沒有罰息期之綑綁。若果由發展商8成一按轉按至銀行承造6成按揭，原則上業主須補回樓價兩成之首期差額方可轉按，但由於過去3年至今，樓價大致處於升軌，因應物業估值已累升達3成至4成半，業主轉按時可承造之按揭金額已大大提高，加上期內業主已尚還部份按揭本金；結果由高成數一按轉至銀行按揭所需補回之首期差額便大幅減少，甚至有部份新盤一按用家無需補付首期差額便可成功轉按。
以一個新盤作為例子，買家於2016年4月入市購買一個作價650萬元之單位，由於銀行按揭僅高達6成，為了減輕兩成首期負擔，買家決定採用發展商提供之 8成一按即供上會，按揭金額高達520萬元。有關8成一按之首兩年息率為2.3%，兩年期後息率跳升至P水平（P現為5.125%），目前按揭餘額降至487萬元，有意轉按以免捱貴息。由於有關單位之樓價已上升4成，估值已升至910萬元，以銀行按揭成數上限計算，申請轉按可獲批之按揭金額高達500萬元（按揭成數為 55%），換句話說，隨着樓價上升，買家無需補付首期差額便可將發展商一按轉至銀行低息按揭。成功轉按銀行後，買家之供樓按息降至2.375%，每月供款減少24%，利息支出減少約54%。
對於正在使用發展商高成數一按或二按之供樓人士，當兩至三年之低息優惠期完結後，可根據銀行最新物業估值計算可承造的按揭金額上限，當樓價累積一定升幅以及按揭餘額逐步降低，轉按至銀行所需支付的首期差額便可減少，故此供樓人士可衡量自身個案是否具條件轉按。二按用家若資金較充裕，亦可選擇清還二按貸款而保留銀行一按。留意銀行審批按揭準則與發展商不同，銀行需根據現行樓按措施評估轉按申請人的還款能力，並在通過壓力測試後，方可批出按揭貸款。
Centaline Club Quarterly Issue 19：Season 4 / 2018
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