置業難 港人仍越難越愛
2016年第一季，對於香港樓市的不利因素多於有利因素，如美國聯儲局於去年年尾宣布加息0.25厘，結束9年半的減息期，香港零售市場不景氣，環球股市動盪等等，皆影響了市民入市信心。其實，本港樓市的下跌週期由去年已展開序幕，由2015年9月至2016年2月，中原城市領先指數CCL已下跌11%，可以肯定的是香港樓價下調趨勢已形成。
與以往下跌週期不同的是，是次下跌沒按經濟情況而是在港府的樓市調控措施壓制下形成，不單市場炒賣活動被消失，連正常的換樓及上車需要亦同被壓抑。常聽見年青人說樓價貴，難置業，筆者看法除了樓價貴的因素外，政府政策亦需負上一定責任。現時申請按揭，除了按揭成數被限制外，還要通過現時利率上加三厘的壓力測試，所以即使本港樓市於港府管理需求措施下，樓價的確被壓了下來，惟香港市民卻不見得更容易上車或換樓，成交量持續萎縮，3月份一手私人住宅買賣合約登記617宗；二手錄得1578宗，創20年歷史第三低。
三月份登記數字主要反映農曆年市況，三月份實際情況已較預期理想，逾億元的大額成交陸續湧現外，一手新盤於發展商提供高成數按揭的幫助下，成交量亦漸見曙光。雖說香港樓市自政府推出辣招以來，成交量嚴重萎縮，但在眾多投資工具下，物業投資仍是最穩健的一環。歐洲及人民銀行分別於二月份推出量寬措施，促使資金傾向實物投資，所謂實物，不外乎物業與黃金為最大路，其中以物業最保值，因為它是地球珍貴資源土地製造出來的，供應非常有限，不會像鈔票及股票可以無限量印製。
筆者就舉美元與黃金做一個顯淺的例子。在1971年8月15日，美國總統尼克遜宣布美元貶值，並且停止美元兌換黃金。金價由過往每35美元可以兌換一安士黃金，美元之後大幅貶值到今時今日。就以目前每安士黃金可兌換1,220美元而言，45年來美元累積貶值多達97.13%，幾乎化為烏有。
美元兌黃金及日圓這幾十年來都大貶值，所以，經已引起本港市民要求保本增值，避免鈔票貶值。物業及黃金是實物，皆能保值，尤其是住宅物業具備居住的功能，買樓置業可作安居之所，也具有出租收租的特點，取得每年2、3厘的回報率，比起無息收更要找地方儲存的黃金，更勝一籌。所以，即使現處於樓價下行週期，物業仍是港人最鍾愛的財富儲存工具，惜於收緊按揭措施下，現時物業市場已變成了具實力人士的遊戲，因為現時置業動輒需動用200至300萬元現金作首期，才可取得物業市場的入場劵。
CentaLife Issue 9：Season 2 / 2016
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