2023年樓市下調與復常
2023年香港樓市預計持續向下調整，卻非災難性崩潰。樓價持續下調，會刺激成交量見底回升，這是跌市中的利好。物業輪流轉手，接手是福是禍，言之尚早。香港樓市旺足十八年，調整幾年不算壞事，重點是樓市已改變，政府對樓市的態度卻未有改變，政策跟不上市場，用錯藥只會令調整加深及延長，損害市民及社會利益。
又到年初，例必估算一下2023年樓市前景。要看今年樓市前景，先看美國經濟前景，因為聯繫匯率關係，美國財經政策會直接影響香港。去年香港樓市全面向下調整，主因美國加息七次，累加4.25厘。這樣加息快、幅度大，對供樓的小業主非常不利，幸好香港供樓利率並非跟足美國加幅，否則樓價跌幅更大，但要慎防2023年港息追加，收窄與美息差距，所以寄望今年利率見頂乃不切實際。
同樣論點，見諸聯儲局的聲明。在美國通漲率向下接近2%以前，無論投資者想法如何，聯儲局都不考慮於今年減息。不單止減息無望，利率還有上調可能，升到5厘到5.25厘的水平，這是2007年以來的高水平，即息高會持續全年。
持續息高，香港樓價下調勢所難免。樓價已經累積下調一成半有多，以CCL為準，2021年8月的高位191.34點起計，至今持續下調近二成。樓價跌勢未止，估計今年1月新春前後，CCL將下試144點低位，一年半間樓價下調約二成半。新春後，樓市進入季節性旺市，樓價有望企穩。即今番樓市下調，可能睇齊2008年全球金融海嘯的跌浪，CCL跌41周，累跌23.3%。這是樓市大幅調整的情況，跌幅不會超過二成半。如果是災難性跌市，跌幅可以達五成半，1997年到1998年的亞洲金融風暴便是前例。
相對於樓價，私樓租金跌幅少。由2021年10月起計，CRI (中原城市租金指數)由115點跌至111點水平，累跌3.5%，租金有望於現水平企穩不再下跌。但利率走高，租金縱然企穩，樓價仍然要下調，以抵銷供樓支出大增的不利因素。
由於樓價持續下調，可以吸引部分市民入市置業，所以2023年樓市總體買賣將會增加，估計可以上升到全年75,000宗的水平，按年升近二成半，重返2019年及2020年水平。全年樓市買賣金額可以重上6,500億元或以上，同樣回升二成半，重返2019年及2020年水平。
受惠於防疫措施放寬，經濟逐步復常。2023年工商舖登記買賣金額可以重上1,200億元至1,500億元之間，即升四成到六成。在此強調，只是恢復正常，不是大旺市重臨。
CentaLife Issue 36：Season 1/ 2023
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