2017樓市解碼
去年11月4日，政府重鎚加辣，非首置人士購買住宅的物業印花稅統一加至15%，外地買家更大幅加至30%。市場普遍相信，如此高稅制下，投資者應逐步絕跡，首置人士亦會逐步消耗殆盡，樓市在缺乏承接力下，理應步入調整期。然而，事實卻是，新盤依然銷情暢旺，樓價亦繼續攀升。這到底是什麼原因？這次容我充當解說人，就最近各官方機構公佈的一些數據作出密碼解讀。
最近一個多月，市場焦點都集中在特首選戰上。有一個數據報告，在三月初悄悄出台卻乏人問津，它就是政府統計處發表的「2016年中期人口統計」。要了解樓市，當然要先了解人口數據。這份報告透露了什麼？原來，香港自置家庭供滿樓的比例，已由2006年的52.2%攀升至2016年的65.7%。這說明了什麼？約三分二的自置家庭已無供樓壓力，加息與他們無關，即使樓價下跌，也沒有被銀行call loan (撤回貸款)的憂慮。此時此境，與97年一般買家借貸過度，樓價一跌便骨牌效應連環向下跌的情況完全不同。可以說，現在香港的自置家庭，持貨能力極強。
再看深一層，未供滿樓的情況又如何？根據這份報告，揹著樓按的自置業主，2006年是56.1萬戶，十年後減至41.8萬戶。而這41.8萬戶家庭，他們的供樓負擔又如何？2006年，私人住宅家庭的按揭與收入比率是28.6%，十年後樓價升逾一倍，但按揭與收入比率卻降至19%。資助房屋家庭的情況也一樣，2006年他們的按揭與收入比率是21.7%，2016年減至15.5%。這又說明了什麼？十年來，樓價的確是升了一倍有多，但同時民間財富也增加了許多。自置業主有積存時，把金錢投入物業中，有足夠錢的還清樓宇貸款；不夠還清的，還一部分，加上薪酬增加，導致供樓負擔整體下降。
另一個由金管局公佈的數據顯示，2016年年底，香港認可銀行所有貨幣存款的總額是11.73萬億港元，這筆數，較06年年底的4.76萬億多出約1.5倍，較97年年底的2.71萬億更多出3.3倍。把這筆巨款平均攤分給香港現有的250萬家庭，平均每個家庭擁有的存款資產是468萬港元，數字驚人。當然，這種平均計算法不大現實，香港家庭貧富懸殊，許多家庭生活在貧窮線下，但許多人擁有大量資產也是不爭的事實。
傳媒經常報導香港樓價過高，早已脫離普通家庭的負擔能力，在物極必反下，終需一跌。我同意香港樓價的確與用家的負擔能力脫節，但並沒有與投資者的負擔能力脫節。香港採用開放型經濟體系，物業不但有自住的用途，同時也是港人甚至外來資金積存財富的工具之一。停留在銀行體系的資金，不可能長期戀棧低無可低的利息收入，總要找個出口。在股市動盪動輒虧損的情況下，不少人情願投入相對保守的物業項目。相信經歷過08年金融風暴的投資者，尤其認同這點。
港府調高非首置買家的印花稅，目的無非是令投資者覺得物業市場無利可取，繼而退出該市場。但數月以來，我們看到的是，即使新盤不斷加價，買家仍陸續湧現，樓市氣氛持續熱烈。到底，這些買家從何而來，從哪裡蹦出這麼多有實力的首置買家？說穿了，這些買家仍是那些手持大量資金的投資者。他們雖然大多已不是首次置業，但他們有未買過樓的子女、未置過業的父母，用他們的名額，就可以名正言順享受首置的低稅率。早前有人甚至利用一張合約，同時買入多個單位，不過這個漏洞剛被政府堵塞了。
2017年，儘管樓市已攀上歷史新高，但在資金充足，港人持貨力強勁的基礎因素下，我看不到大跌的理由，中間動盪或許有之，但長線還是向上前進。
Centaline Club Quarterly Issue 13：Season 2 / 2017
揭頁版：http://www.centalineclub.com/newsletter/2017_2Q_13/mobile/index.html#p=3
