物業套現與私人貸款如何選擇？
按揭息率持續處於超低水平，以現時轉按息率低至H+1.3%計算，實際息率由去年曾達2.5厘降至約1.45厘，造就「磚頭」套取流動資金的成本相當低廉，以物業套取100萬資金的每月利息僅約1,208元，吸引業主透過持有物業以低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用。在息率下跌兼且貸款業務競爭下，私人貸款的利息亦逐步趨跌，部分實際年利率低至2厘至5厘，個別合條件的貸款更低至2厘以下，那麼私人貸款與物業套現應如何選擇？
私人貸款的彈性較大，無須抵押物業，由於申請至提取資金的速度較快，適合在短時間內需要資金運用的人士。私人貸款的收費準則參差，或涉及手續費，借款人宜用「實際年利率」作為參考基準，不宜只看每月平息作比較，因為「實際年利率」已將利息結合相關費用(如手續費)一併計算。私人貸款可借金額一般高達月薪8倍至15倍，並設有貸款額上限高達$100萬至$300萬元，兩者以低者為準，還款期一般由3個月至60個月不等，視乎借款人之需要而選擇。
至於物業套現，利息支出一般可低於私人貸款，資金成本上是較低的。由於物業價值動輒幾百萬或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額較高，例如一個估值800萬元之單位，以6成按揭額480萬元計，扣除剩餘按揭餘額150萬元後，業主仍可透過加按套現金額達330萬元。物業套現之還款期可長達10年至30年不等，拉長還款期可減輕每月還款負擔，但要留意，以轉按或加按形式之物業套現一般設有兩年罰息期，故不適合短期周轉。由於物業套現屬於有抵押按揭貸款，當中涉及重新辦理按揭契約及律師樓手續，故此承辦手續所需時間較私貸長，一般需一個多月時間，故不宜透過物業套現作緊急貸款。
在現行按揭措施下，借款人申請物業套現後，若決定再購買物業，新購物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降低一成。但由於私人貸款不屬於按揭類別，故此基本上不受限於上述情況，在這方面有較大彈性。不過，借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響，私人貸款亦屬於債務，若申請按揭貸款時有私貸在身，有關私貸及按揭還款額亦須一併計入每月供款佔入息比率(簡稱DSR)。由於私人貸款以短期使用為主，還款期較短，導致每月還款額往往較大，在往後申請按揭時，便較易令DSR爆煲，因而未能獲銀行批出按揭。
以上表為例，借款人計劃買入一個價值$1,200萬之單位，以他月入$58,000，按照目前按息及以30年還款期計，可獲批足5成按揭$600萬貸款，月供2萬多元；但若然他已有$40萬私人貸款在身，正在分24個月清還，每月還款額約$17,300，銀行計算借款人之每月債務供款便由上述2萬多元增至約4萬多元，DSR因此爆煲未能獲批上述按揭，而可借按揭金額降至$296萬。很多時，銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款，以作為較簡單的拆解方法，但當然要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。
總括來說，物業套現與私人貸款各有利弊，借款人宜先衡量自身狀況才作選擇。
CentaLife Issue 29：Season 2 / 2021
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