樓市狂飆在於剛需
近期，香港樓市狂飆，不但新樓盤成交暢旺，連二手樓也屢創呎價新高。許多人大惑不解，香港的經濟環境並沒有太大改變：商貿出口沒有激增，打工仔沒有獲得大幅增薪，零售市場也沒有大改善，政治紛爭依舊，究竟是什麼原因令樓市如此熾熱？若說外圍因素，美日貨幣寬鬆、英國脫歐英磅急跌、人民幣貶值，這些因素早幾個月前，甚至去年都已經煲到爛，真的只是這些原因嗎？香港只是地球上的一個小地方，我們看到香港樓市熾熱或許只是世界資金洪流的一小注分流，站得更高，看得更遠，或許可以看得更真。
參照中原城市指數，香港樓市從2015年第三季開始向下調整，直至今年第三季才轉頭向上。但看內地樓市，去年第三季季尾已開始火爆，尤其在中央去庫存政策的支持下，銷售持續暢旺。深圳作為全國樓市的風向標，升幅更令人咋舌，單在2015年，升幅已達50%，部分地區的樓價，更超越香港。早前新地在元朗開售的新樓盤，我們的深圳同事也來港搶購，不過最後抽不到籌買不到罷了。為什麼國內人那麼有錢？許多是受惠於樓市上升的財富效應，以前買的磚頭升值了，便可以套現轉換其他物業。
近期香港的新樓，貨源呈兩極化，要不是面積特小，整體金額較低的小型單位，就是呎價總價都絕不便宜的豪宅大單位。一般傳媒認為，小單位都是香港本地用家買的，他們不夠錢買正常的兩房單位，為求上車，只好買個微型單位。當中，許多新置業家庭由父母資助，才能應付金管局要求的高成數首期。至於豪宅單位，牽涉巨資，首期成數更高，買家指向內地豪客。這種說法，只是部分事實。為什麼大家會認為，只有內地豪客才買得起豪宅大單位，這是偏見還是謬論？就我在前線的觀察，近期豪宅的買家，大多來自本地，而且多數是用家。最近，我聽到一個新名詞：「豪剛需」，豪宅也有剛性需求。豪宅用家也有子女，子女長大了想搬出去住，或甚結婚另組家庭，做父母的一如中產家庭，也會提供財力協助。再者，受惠於內地樓價急升財富效應的，不單是內地的豪客，同樣也不乏香港投資者。香港人，最擅長分散投資，置業地點除了香港，也包括澳門、台灣、新加坡、英國、澳洲等地。以前去內地做生意的廠家商家，少不了也會在內地投資物業，近年內地物業狂飆急升，水漲船高後套現轉投香港市場的，當然也包括不少這些香港人。
一個社會的繁榮與安定，不能單靠房地產。但從另一角度看，社會的繁榮與安定，也絕對不能少了房地產這一塊。物業不單是民生需要，有遮風擋雨的實際居住功能，同時也是積累財富的投資工具。尤其近年金融動盪，許多人都對股票、基金、外匯等紙上金融產品早已失去信心，擁有物業不但看得到、摸得到，還可以自住或收租，當然比紙上金融產品更具吸引力。從現實角度來看，股票基金等金融工具既複雜又變幻莫測，一個消息一單新聞，就能影響價格的升跌，投資者需要有敏銳的財經嗅覺、獨立思考及分析的能力，以及能承受價格急升暴跌的心理素質，這通通不是一般人能做到的。相對而言，物業始終是較為保守的投資選擇，重點是，買家要量力而為，在自己能力範圍及供款範圍下選擇適合自己的物業。
Centaline Club Quarterly Issue 11：Season 4 / 2016
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