樓價下半年反覆橫行
預計波幅在半成以內
由2015年第4季到2016年第1季，樓市正處於調整期，歷時半年，調整期才結束。調整期間，樓市表現可謂價量齊跌，私樓售價半年下挫12.6%，租金亦錄得10.9%跌幅，成交量更跌至歷史新低水平，2016年第1季買賣合約僅錄得8,860宗，成交金額588億元，宗數創按季歷史新低。
香港經濟增長持續放緩，本地生產總值（GDP）連續3季錄得跌幅，由2015年第2季的3.1%，跌至2015年第3季的2.3%，2015年第4季進一步下挫至1.9%，2016年首季下滑至0.8%。2015年9月美國推遲加息，香港樓市開始調整。2015 年12月美國加息0.25厘，香港雖未有跟隨，但樓市調整持續，反映加息不是樓市調整原因，推遲加息卻觸發樓市下調。因為推遲加息反映美國經濟下行，香港經濟也同步下行。
2015年私樓落成量僅得11,280個，遠低於政府1.8萬個的目標。2015年第4季起，私樓租金顯著下調，並非私樓落成多，租盤增加，推低租金。乃因經濟下行，市民削減住屋支出。2016年及2017年私樓落成量分別預計17,306個及16,328個，迫近1.8萬個的水平。但私樓主要售予用家，長線投資客入市買樓收租個案並不多。長遠而言，租盤新增供應將會下降。
環境經濟方面，美國QE未撤，聯儲局資產規模高企於4.46萬億美元；日本QE未止，日央行資產規模上升到4.26百萬億日圓；歐央行QE未止，其資產規模上升到3.07萬億歐羅；人民銀行則於2015年連續6次降準（下調銀行存款準備金率），5次減息。全球流動性繼續泛濫，經濟增長缺乏動力，資金被迫流向物業市場，是樓價持續上升的主要動力。
2015年第4季及2016年第1季是樓市調整期，資金卻湧入樓市，帶動工商舖逾億元成交急增。2015年第4季工商舖逾1億元買賣交投錄得21宗，成交金額高達438億元。而2016年第1季工商舖逾1億元買賣交投亦錄得18宗，成交金額275億元。
分析員對2016年全年GDP預測數值大體上持續下行，2015年9月預測2.5%，下降至2016年5月預測1.7%。政府預測2016年全年GDP是1.0到2.0%，2016 年第1季的實際數字是0.8%，創近16個季度新低。本地經濟持續下行，絕對不利樓市向上發展，是樓價上升受阻的主因。
六年前政府推出限呎限量地皮，導致細單位供應較多，今天又遇上經濟下行。雖然發展商積極售樓，但細單位銷售追不上供應。實用面積少於40平方米的A類單位，於一手私樓累積待售單位連續三個季度高企，2015年第3季有1,519個；2015年第4季有1,617個；2016年第1季有1,665個。A類一手私樓銷售壓力較大，發展商被迫貼近市價開盤，二手樓價自然受壓難升。
2014年及2015年的銷售宗數均逾16,000宗，預計2016年全年銷售宗數在15,000 宗，連續三年高企。銷售金額方面，預計2016年全年銷售金額約1,500億元，按年減10%。預計2017年起，私樓新屋落成量迫近1.8萬個水平，發展商要提高銷售才能追上供應。
二手樓市連續兩年回軟，源於3D辣招。辣招不減，二手樓市繼續受壓。預計2016 年全年買賣宗數25,000宗，按年減31%。2016年全年買賣金額預計2,000億元，按年減17%。
大額工商舖買賣頻生，卻未能完全反映在註冊數字上。預計2016年全年工商舖買賣宗數5,000宗，按年跌33%。2016年全年工商舖買賣金額預計1,000億元，按年跌24%。
因為本地及全球經濟下行，樓市買賣回軟，但非轉勢向下。預計2016年全年整體樓宇買賣宗數60,000宗，按年跌21%。2016年全年整體樓宇買賣金額預計5,000億元，按年跌9%。
總結
踏入2016年下半年，香港經濟上利淡利好分歧，經濟下行不利用家，資金泛濫則有利投資者。下半年政治走向有變局：11月8日美國總統選舉。香港9月4日立法會換屆選舉，12月11日選舉委員會換屆選舉，2017年3月26日特首選舉。預計下半年樓市利好利淡同樣分歧，樓價走勢反覆，波幅在半成以內。
Centaline Club Quarterly Issue 10：Season 3 / 2016
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