新按保推動換樓鏈
有利樓市健康發展

已發表 24/04/2022 · 已更新 26/04/2022

標籤：王美鳳、中原按揭、新按保、換樓、樓市、按揭保險計劃、財政預算案、樓價、放寬按保、首期、按揭金額、保險費、置業、按揭成數

政府曾於2019年10月放寬按揭保險計劃，按保使用率隨即明顯上升，幫助自住用家以低首期上車，透過按保置業的買家佔市場比例已由放寬按保前不足10%上升至約30%，反映放寬按保切合市民需求及有效幫助用家自置物業。在新一份財政預算案中，政府再度放寬按保計劃，9成按揭的樓價上限由800萬提高至1,000萬元，8成按揭的樓價上限亦由1,000萬提高至1,200萬元。

而放寬措施的另一亮點是，按保之樓價適用範圍上調至1,920萬元，當中樓價1,371萬或以下高達7成按揭，樓價1,600萬或以下高達6成按揭，樓價1,920萬以下之按揭額上限可高達960萬元。以購買1,200萬元的單位為例，基本首期由600萬大幅減至240萬元，大大降低置業門檻。至於樓價高達1,920萬元之單位，按揭額上限960萬元等同5成按揭，看似和以往沒有變化，但對於已有按揭在身或已屬於按揭擔保人的買家，例如已為家屬擔保按揭物業，以往購買千萬元以上單位只限申請4成按揭，現時透過新按保修訂，樓價超出1,000萬至1,920萬元的按揭成數可高達5成至8成。新按保放寬措施可更有效協助市民增加自置物業及換樓的機會，讓買家在物業市場可以有更多樓盤選擇，除上車用家受惠外，換樓人士有較大機會因應家庭需要將單位由兩房更換至三房；這有助促進換樓鏈回復正常，亦可提高物業市場流轉率，有利樓市健康發展。

放寬按保直接令用家減低首期負擔，但由於提高按揭成數等於增加借貸金額，銀行要求的入息水平及每月供樓金額亦會相應提高。以樓價1,200萬元之單位為例，原本按揭成數僅5成，現透過按保可提高8成，基本首期減少360萬，但由於按揭金額由600萬提高至960萬元，最低月入要求便由56,780元增至90,847元(以首套房按揭通過壓力測試、30年期計)。不過，按保計劃在壓力測試方面設有彈性，即使借款人未能符合壓測，但若供款佔入息不高於一半，壓測下(加3厘按息後)之供款佔入息比率上限由原本60%，可提高至65%至70%不等，但當中之按揭保費需調高，保費折扣亦減少。故此，計及上述壓測彈性的最低月入便可由90,847元降低至77,869元，降低了入息要求之難度。要留意一點，上述壓測計算彈性只適用於首置人士及首套房按揭申請。

置業人士若透過按保計劃上會則需付按揭保險費，以換樓人士購買一個1,300萬元之單位為例，買家透過按保可向銀行申請高達960萬元貸款，若買家選用25年還款期，按揭保費定價是2.62%，金額是251,520元，保費看似高昂，但其實按保公司一般會提供保費折扣，當中以評估借款人的還款能力及信貸風險後釐定；以符合壓測者計，保費可高達6.5折。上述指的是一次性保費付款方式，可加借入按揭總額一併供款，故此借款人其實無需額外籌備資金支付保費。而按保計劃對這位換樓人士最大的幫助是，按揭成數由50%提高至73.8%，首期由650萬降低至340萬元，原本未有構思入市過千萬之單位，現在卻可透過按保來實現換樓計劃。