按息下跌何解入息要求卻不變？
環球寬鬆貨幣政策下，資金持續流入本港尋找投資機會，去年第四季銀行體系結餘已增至逾4,500億元創下歷史新高，較首季約540億元水平已達多倍增幅。銀行結餘重返高度充裕水平，與樓按相關的1個月拆息於11月份跌至平均0.15厘，貼齊美國息率水平，較年初高逾2厘水平大幅回落。加上去年第4季起銀行樓按取態已漸為積極，新批按息出現調頭回落，市場上按息由H+1.5%下調至低至H+1.3%。銀行結餘創新高、拆息下跌及銀行略減按息三大因素下，令實際按息由去年首季2.5厘降低至1.4厘至1.6厘，創下逾九年新低。
既然銀行結餘創新高，資金充裕，拆息會創新低嗎？港元拆息主要受港元供求及美息走勢所影響，當港元拆息已貼齊美息水平，拆息可再跌的幅度理應不大。然而，過往有些時候港元拆息更低於美息，這點我們得留意銀行貸存比率變化。貸存比率越高，意味銀行可放貸的資金已趨向緊張，相反比率越低，可放貸的資金尚有甚多，銀行便通常會較積極以低息吸納貸款。
2015年第四季銀行結餘亦曾增至逾4,000億元水平，1個月拆息徘徊於0.2厘至0.24厘，當時之港元貸存比率約於78%水平。2009年第四季至2010年首季，1個月拆息曾低至0.05厘至0.07厘歷史低水平，當時銀行體系結餘約2,000至3,000億元，低於現時水平，但港元貸存比率跌至69%至73%，當時銀行樓按競爭相當激烈，按息徘徊H+0.7%，甚至一度低至H+0.65%，實際按息低至0.72厘。而去年首季港元貸存比率持續處於近90%偏高水平，反映銀行放貸資金偏緊，故此當美國於3月份緊急減息達1.5厘，將美息進一步推低，但本地拆息首季仍持續高於美息，直至銀行結餘逐步上升，港元貸存比率於去年10月份回落至84%，拆息才回落至貼齊美息水平。
本港低息環境延續，預期2021年按息主要介乎1.4厘至1.7厘低水平，讓供樓業主享有低成本按揭，現時按息較去年首季約2.5厘減幅達1厘，利息支出減少達40%，用家應可明顯感到供款負擔得以減輕。既然按息下跌，利息支出大幅減少，用家應可按照現時入息水平借取更高按揭額？但事實卻並非如此，以例子說明，買家原本準備購置一個1,050萬元之單位，基於按息下跌，他準備買入一個1,200萬之單位申請5成按揭，貸款額600萬元，按揭年期30年。現時9成以上按揭用家使用H按，以實際按息約1.5厘計，月供約$20,707，以按息加3厘即約4.5厘計算壓力測試，基本月入要求為$50,670；但可惜，即使買家月入達$53,000，銀行仍沒有批出按揭，買家細問原因，才發現H按之壓力測試並非以實際按息加3厘計，而需以有關封頂息率(現為2.5厘)加3厘(即5.5厘)計算，基本月入需達$56,780或以上(可參考上表)。換句話說，雖然按息確實下跌，每月供款亦降低了，所要求的入息水平卻沒有因此下降。基於拆息波動性大，銀行一般以最優惠利率按揭(P按)之封頂息率作為基準計算還款能力，由於最優惠利率沒有下跌，故此借款人仍需以現為2.5厘之P按封頂息率計算入息水平，而非H按息約1.5厘，這點借款人需多加留意。
CentaLife Issue 28：Season 1/ 2021
揭頁版：http://www.centalineclub.com/newsletter/2021_1Q_28/mobile/index.html#p=09
