四個事項影響下半年樓市
2019年國際形勢變幻莫測，同樣今年本地樓市亦是多變難料。今天指樓市向上或向下，言之尚早。但從一些重要事件的變化上，可以探知一二。本文選了四件將會發生的事件，從中簡略探討2019年下半年的樓市。四件事包括：2019年居屋發售、額外差餉（一手空置稅）、聯儲局減息及中美貿易談判。
2019年發售的居屋，將於今年八月抽籤，十一月揀樓。申請表格收到逾30萬份，是政府復售居屋後最多的。居屋收表長期高企才是最重要，2018年居屋收表27.2 萬份，2017年居屋收表10.4萬份，2016年居屋收表5.3萬份，2014年居屋收表 13.5萬份。
居屋申請數字長期高企不下，反映社會住屋需求龐大。這是基本剛性需求，2016 年樓市向下，亦有五萬份。2019年樓市向上，可逾三十萬份。以最低的五萬份作準，政府亦無法在短期內滿足。住屋需求大，是支持樓市長期向上的基礎。
不必懷疑樓市的需求，只怕港人無錢買樓。即經濟能否維持穩定增長，才是關鍵。這一點留待中美貿易談判才討論。
今年下半年，額外差餉（一手空置稅）將會進入立法程序，稅項爭議不算大，估計可以順利通過。額外差餉是負面管理措施。即新屋變現樓，一年起要罰額外差餉。目標是迫發展商售樓，杜絕屯積。事實上，政府的新屋現樓貨尾數字，長期低於一萬個。縱然全數被迫出售，亦無助解決市場龐大需求。措施只可以迫發展商加快售樓，無助增加供應。增加供應，仍然要由土地供應入手。額外差餉，加快售樓。估計今年的一手樓市更活躍。銷售金額可達三千億元，創歷史新高。額外差餉，對樓市而言，利好多過利淡。
另一個廣泛被當作利好的因素，是美國聯儲局有意減息。筆者卻對此有保留，不認為減息是利好。自從2015年聯儲局開始加息，到2018年底，加息九次。其間香港樓價大體上持續向上，CCL由130點水平升到接近190點水平。樓價走勢跟利率背馳；愈加息，樓價愈升。因為加息反映經濟復甦，帶動薪金和租金向上，同時亦支持樓價上升。相反，如果美國因應經濟可能出現衰退而減息，本地樓價升勢將會受阻。因為經濟前景不明，薪金和租金升勢受阻，樓價難以獨升。
今天經濟前景不明朗，就因為中美貿易戰未有終止，前景難料。中美貿易糾紛，由2018年年初掀起，演變成一場貿易戰。至今快兩年，其間是又談又打。一邊相互制裁，卻又繼續談判。全球投資市場波動，香港樓市亦難免受影響。
今年六月底的G20峰會上，中美貿易戰暫停升級，繼續談判。但已實施的制裁，未有即時解除的跡象。繼續談判，可視為沒有利淡，亦沒有利好。對本地住宅樓市而言，因為有剛需支持，沒有利淡，可視為利好，銷售持續。對工商舖投資市場而言，經濟前景不明之下，沒有利好，可視為利淡。入市態度審慎，卻不輕言沽售離場。預期下半年樓價高位爭持，等待向上突破的機會。住宅租金穩步向上，工商舖租金卻有下調壓力。
Centaline Club Quarterly Issue 22：Season 3 / 2019
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