升市有多大多長？
中原城市指數CCI於今年首季升穿歷史高位。一旦升穿歷史高位，新一輪升浪便會展開。樓價向上升，成為市場共識，但樓價可以升多少呢？而升勢又可以持續多久呢？
升多少和升多久，是頗難回答的問題。因為樓價已經升穿歷史高位，沒有往績可尋。難有比較，難有結論。理論上而言，升穿頂後，能升多少就升多少，換句話說是「無頂」，要等樓價升到自己停為止。
雖說如此，但仍然可以猜度或推估。自從中原城市指數升穿1997年7月的歷史高位(100點)後，理論上是「無頂」。但每上升一段，都會停一頓。停一頓後，又再上升一段，或回落一段。如此升跌和升停交錯，即上升和調整交錯，已經出現兩次。由100點升到120點，短暫調整。由120點升到144點，又短暫調整。二次升幅約為二成，是否今翻升破頂，未來升幅又是二成呢？答案是有可能。因為樓價每升一段，便會淘汰一批買家，消耗不少平盤。所以升一段，調整一段。可以說升二成是一個短期承接上限。
有關升多久的問題。由100點升到120點，需12個月。由120升到144點，又是12個月。今年首季初升穿144點，下一個目標是173點。可能明年首季，或今年第4季達到。
美國早已啟動加息周期，分析加息不利樓市。但樓市卻仍然向好，樓價創新高後繼續上升。為什麼加息的預期下，樓市向好呢？
加息令資產價格下跌，是慣常的講法，大家深信不疑。因為利率向上，投資者成本增加，會要求更高的回報，所以樓價必須下調，以推高回報。所以，市場預期美國今年可能加息三至四次，如果利率向上調高一厘，樓價下調幅度可以很大。但事實上，資產價格升跌，不限於利息一個因素，還要看通漲、經濟增長、收入增加、投資偏好、租金升跌……等。就通漲而言，就可以抵銷利率的影響力。如果通漲高於利率，出現實質負利率，樓價仍然上升。
美國聯儲局預測，2017年通漲率是1.9%，而利率只有1.1%。即通漲明顯高於利率，維持實質負利率。美國由幾乎零息，調升到一厘利息，是由超超低息加到超低息，遠遠低於通漲，很難相信樓價會因此而下調。相反，隨着美國經濟復甦，投資增加，資源扯緊，會引發工資和物價上升，通漲升勢將會大於加息。美國大力投資基建和軍事，不單止帶動經濟增長，更拉高通漲。讀者回想，過去十年中國大事基建，鋼材、銅鋁、水泥、石油……等莫不進入大牛市。美國的基建規模更大於中國，全球通漲將會如何呢？
Centaline Club Quarterly Issue 13：Season 2 / 2017
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