加息樓價卻續升
美國於三月初宣佈加息0.25厘，為過去15個月以來第三度加息，累積息口增幅達0.75厘。但反映樓價的中原城市領先指數(CCL)卻連升7周，連續5周創歷史新高*。以過往經驗看來，加息必令樓價下跌，或至少也會令成交量萎縮，惟事實卻與我們的認知相反，究竟樓價會繼續與息口背道而馳，還是樓價跌勢基調已形成，只是「時辰未到」？
沒錯，息口的確是置業時需慎重考慮的因素，但觀乎香港銀行存款高見11.7萬億港元，充裕的資金令銀行未有急切需要加息，加上現時按揭市場競爭激烈，現時部分銀行物業按揭息率低見H+1.28厘，息口繼續於歷史低位徘徊。筆者相信香港銀行或待美國再加息1至2次，才會跟隨加息，料至年底才會加息0.25厘，而0.25厘對供樓負擔影響輕微。
既然息口這關鍵因素，對置業決定影響不大，那香港樓價續創新高的升勢，需要擔心嗎？現時入市會摸頂嗎？且先看香港樓價雖則創新高，但是否高得過份？本港住宅樓價自1996年底至今，CCL由80.32點升到上150.55點，20年才升87.4%，每年平均升幅只是4%，怎算得高？雖然有人批評，香港甚多市民都買不起樓，但不代表本港樓價就是貴，因為世界其他大城市與香港情況一樣。
筆者搜尋過其他大城市的樓價，原來香港樓市升幅是落後大市甚多，因為美國及英國樓價過去20年是以倍數上升，香港只升得87%，未夠1倍。實際上是輸足幾條街，跑輸大市很多。
美國三藩市20年來樓價總共上升約234%，紐約就上漲了130%。英國樓價升幅更是273%，其他世界各大城市樓價升幅也常見以倍計。香港樓價20年只升得87%，簡直是小巫見大巫，只不過本港市民未察覺得到外國的樓市走勢是何等凌厲。
事實上香港作為一個國際化城市，我們面對的是全世界的競爭。自從世界各國政府採取「量化寬鬆」政策後，市民對貨幣已失去信心，物業變成了對抗貨幣貶值的保值工具。雖然香港物業市場於樓市辣招控制下，非港人置業需繳30%樓價的買家印花稅，但觀乎香港逾11萬億元的存款，及逾65%自置物業已沒有按揭的數據，單是香港內部需求已相當厲害，再計及外部對於香港物業的需求，相信一年一萬多個新供應，完全未能滿足社會對物業的需求，樓價於今年內全面看升別無懸念。但必須提醒各位，新一屆特首今年7月上場，想必為樓市再加辣，以收壓抑樓價之效，大家不得不考慮加辣因素，入市還是應「量力而為」。
Centaline Club Quarterly Issue 13：Season 2 / 2017
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