人行放水 利好港樓
由A股下挫，引發港股下挫，再觸發全球股市下挫。一場股災正在上演，到底是小型股災，抑或大型股災，還未知曉。全球資金避險，投向美元市場，香港包括在內。香港投資取態明顯，寧願增持房產實物，收取穩定的租金回報。
港股較內地A股更能反映市場取向，沒有「國家隊」救市。投資者、股票大戶、基金經理……等，可以按照自己對後市的取態而買或沽。這是自由市場的好處，亦是優勝點。
今翻金融危機，源於中國A股大跌，跟着是人民幣突然貶值。可以說是中國因素，又或中國操作金融失誤所致。但背後的基礎，是全球經濟復甦並不穩固。各國債務危機尚未解除，極需要資金流轉。
股市急挫，樓價沒有理由不下跌。這是一般人的觀點，亦是財經評論人的慣常態度。但偏偏是股市連跌，而樓價卻持續上升。到底是樓市對，抑或股市錯？甚或二者背馳，已成定局？論者是建基於股市較樓市更快反映市場情況。股市是實時交易，每天開市，當然快過樓市。同樣，股市快過樓市，亦可能是反應過快，出現超跌或超升。即情緒性波動，明顯大於樓市。
樓市反應慢，因為涉及實物交易，買賣雙方議價需時。甚至是危機過去，尚未達到協議，令樓價不能「及時」反映「危機」。所以樓價升跌更多是反映中長期因素，對短期因素相對「遲鈍」。正因如此，樓市的表現更反映真實情況，更少涉及情緒性波動。
自從2008年金融海嘯後，香港樓價走勢相對「理性」，跟隨全球QE而穩步向上。其間特區政府打壓，才有短暫調整。相反，恒指波動幅度大，2011年由二萬三千點水平，跌至一萬七千點。及後才反覆回升，跟隨樓價向上。
查實樓市和股市均反映整體經濟的走向，樓市和股市均不能長期和經濟走向背馳。但經濟走向卻受到諸多因素影響，例如2008年金融海嘯可能帶來的經濟蕭條，明顯受到全球主要央行量寬所遏止。同樣，香港樓價上升明顯受惠於主要央行「放水」的刺激而上升。
近年中國人民銀行二次連續下降人民幣存款準備金率，香港樓價都會出現明顯上升。這是中國式量寬刺激香港資產價格上升，效果類近美國聯儲局的QE。自從2015年2月起，人行進行第三次連續降準。暫計四次下調存款準備金率，累降2.5厘。降準令市場可以流轉的資金增加。第四次降準0.5厘，估計放水七千到八千億元人民幣。連同早前降準，放水數以萬億元人民幣。
第三次連續降準能否救股市呢？看來並不容易，相信只能遏止股市下挫，不會推高股市，因為股價還看公司盈利。相反，降準卻可以刺激固定資產價格上升，特別是房地產。因為房地產生產周期長，即時增產不容易。內地樓市長期供過於求，降準只能遏止樓價下跌。香港樓市長期求過於供，降準會刺激香港樓價上升。
自從2008年金融海嘯後，人行先後二次連續降準，香港樓價便上升。第一次降準樓價升八成，CCI升到100點水平。第二次降準，CCI升到145點水平，升四成半。2015年起，連續降準，香港樓價要升多少呢？
人行第一次連續降準，配合聯儲局QE1&2；第二次配合QE3&OT2。第三次連續降準卻遇上聯儲局停買債及可能加息，效果將會遜於前二次。
仍然維持今年年中的預測，2015年年底時，中原城市指數CCI可以上升到約150點上下水平。2015年全年樓價升幅約15%；上半年升7.8%，下半年升約7%。下半年升幅略低於上半年，因為下半年本地經濟增長開始放緩。
CentaLife Issue 7：Season 4 / 2015
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