貿戰升溫 香港樓市何去何處
中美貿易戰升溫，環球股市波動不絕。中美角力，香港自然不能獨善其身，股市動盪，出口轉差，經濟蒙上陰霾，樓市也轉而向下，但我認為樓市不會出現斷崖式下跌，大家不用過份悲觀。
中美角力，說穿了就是一場霸權戰爭，互爭全球領導地位。以往，美國把低增值產業丟給中國，自己做高增值產業，在此機遇下，兩相得益：中國藉世界工廠迅速發展經濟，國勢亦得以崛起；美國享受物廉價美的中國貨，老百姓在金錢上也節省了不少。美國總統特朗普一上場，便直斥前幾屆政府過份厚待中國，以致貿易順差年年飆升，他不但提出美國優先政策，還大幅增加關稅，率先發動了中美貿易戰。說到底，特朗普不過是以銀彈代替炮彈，以生意人的手法，在太平洋部署戰略，圍堵中國。中國當然不甘示弱，也以加稅還擊。兩國互相加徵關稅，推高貿易壁壘，其實誰也討不了好，不僅損害自家的萬千企業，也損害投資和製造業，影響民生，影響社會安定。我估計這困局難解，但也不會再加劇惡化，最遲明年初應有轉機，眼下第四季的環球經濟將較為艱難。
香港樓市在此情形下，當然備受影響。各大銀行已九月尾重啟加息周期，最優惠利率加了八分一厘至四分一厘，未來也有機會跟隨美國的加息步伐。雖說加息對普遍業主影響輕微，但對於以最優惠利率向銀行借貸的中小企、廠家，卻是百上加斤，資金鏈更為繃緊，賣樓套現的機會也更大。香港樓市自2003年至今，經歷了長達十五年的上升期。這十五年來，樓價以倍數上升，已供完自置單位的家庭，比率上升至66%。再加上金管局嚴厲監管按揭借貸率，普遍業主的持貨能力超強，即使要賣樓套現，大多是賺少些離場，和97當年借貸超高，壯士斷臂式的骨牌效應截然不同。我預計，第四季整體樓價會向下調整一成左右，但長遠對樓市來說，是健康的調整，沒有恐慌性拋售的可能。
特首的施政報告剛出籠，她提出「明日大嶼」願景，建議在東大嶼填海1,700公頃，為香港提供26至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口居住。無疑，巧婦難為無米炊，填海是解決土地不足的終極方案，但「明日大嶼」是個宏大願景，即使能衝破重重難關得以落實，首批住宅的入伙期也是遙遠的2032年，對近年樓市剛性需求熾熱的根本問題，是遠水救不了近火。施政報告中關於活化工厦增建過渡性房屋及邀請長者讓出大單位的幾項措施，成效暫未可知，但預計也只是小規模形式，能釋放出來的單位數量始終有限。在此情形下，樓市供求不平衡的問題仍然存在。
據我自己觀察，香港市民的換樓期大約是五至十年一次，因應結婚、生子、家庭分支而出現種種不同的換樓需求。但自從2013年港府陸續推出多項樓市辣招後，換樓需求便被硬生生地鎖死了。樓市交投減少，並不代表需求少了，只是暫時沉睡了，但積壓的需求總有一天會湧現出來，到時的爆發力將相當驚人。說回第四季樓市，我預計發展商會調節價格和付款方式，新盤仍然會繼續暢銷。二手業主若急於套現，可接受的減幅也會相應提高。但整體經濟我們不用太悲觀，千億基建的背後，也是萬千個就業機會，香港最新的失業率數字是2.8%，未來仍充滿希望。
Centaline Club Quarterly Issue 19：Season 4 / 2018
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