疫情緩和 樓市回升
2021年香港樓市展望，市道是好或壞，樓價上升或下跌。其中最重要的因素，是疫苗接種的成效。疫苗接種有效，經濟便可以恢復正常，樓市亦可以重拾升軌。相反，疫苗接種成效不彰，經濟繼續受到拖累，樓價亦會反覆不定。但有疫苗總比沒有的好，對疫苗接種成效，我們抱樂觀態度。
政府早前宣佈今年內可為大部分市民接種，而英美國家亦已經開始接種疫苗。疫苗接種成效，成為經濟重啟的關鍵性因素。疫苗接種普及化有一定過程，縱然有成效，亦需要一段時間才能顯示。只要接種後，沒有重大不良效果，就可以繼續推行。隨着接種人數愈多，效果明顯，人們的情緒就可以扭轉，由悲觀轉趨樂觀。
樓市前景的關鍵，並非由經濟因素決定，卻由疫情遏止來主導，不是首次。2003年香港出現「沙士」疫症，重創樓市，亦由疫症結束，扭轉六年跌市，轉勢向上，延續到今天。
雖然疫苗接種才剛開始，成效未顯著，但理性預期下，疫症遏止遲早出現。經濟活動重啟，只看快或慢。商界早已預備2021年的經營投資大計，不會等候疫症過去才開始部署的。消費者的情緒轉向，後於疫症的遏止，但生產者卻早有安排。同樣，樓市的用家，要等疫症遏止後才入市。但樓市的投資者和發展商不會坐以等待，而會早著先機。由大額工商舖物業轉手，以及矚目土地交易出現，就可以驗證。
事實上，由新冠肺炎引發的經濟倒退，已經明顯放緩。2020年上半年香港經濟增長倒退，連續兩季負9%。到第三季迅速收窄到負3.5%。估計第四季續降，最快2021年上半年回升到正數。
本地樓市在疫境下，仍有好表現。2020年全年錄得二手私人住宅買賣3,600億元及4.1萬宗；金額近十年新高，宗數近六年新高。明顯受惠於政府放寬現樓按揭保險所致，成功協助更多用家入市。按保再延一年，兼降低利率，預計2021年二手樓市旺勢持續，金額及宗數跟去年相若。
2020年疫情打擊一手私樓及工商舖市場，隨着疫情緩和，將可恢復正常。估計2021年全年一手私人住宅買賣有2,000億元及1.8萬元；工商舖有1,000億元及0.7萬宗(未包括公司轉讓的物業)。
展望2021年全年登記樓宇買賣合約8萬宗，總值7,000億元。住宅樓價於上半年繼續高位爭持，CCL於178點上下反覆。隨着疫情成功緩和，下半年將可重拾升軌。
CentaLife Issue 28：Season 1/ 2021
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