息口走低 置業良機
英國於6月舉行了公投，結果脫歐陣營勝出，即時引起了全球股市及匯市波動，香港以外向型經濟主導，相信亦難免受影響，短期市場觀望濃厚，惟於股匯市場波動下，資金將選擇較穩健的實物如黃金及物業作避險，香港屬亞洲物業市場中最活躍市場之一，相信香港物業將可吸引長線資金投放，大家無需過份憂慮英國脫歐對香港物業市場的衝擊。
回顧2016上半年，本港一二手私人住宅合共錄得14,181宗登記，較2015年下半年錄得的22,442宗，減少8,261宗，36.8%，其中2016年第1季買賣合約僅錄得8860宗，成交金額588億元，宗數創按季歷史新低。住宅樓價，過去半年錄得11.7%的跌幅。
下半年走勢如何？有言論認為，未來三至四年本港私人住宅潛在供應增至9.2萬伙，創歷史新高，供應過多將為市場帶來隱憂，但究竟四年9.2萬伙供應是否真的如此嚇人？9.2萬伙以四年計，每年是2.3萬伙，以三年計是3.0666萬伙。以香港過去三十多年的私人住宅落成量計算，在1990年打後的十年計算，每年超過2萬伙有五年，超過3萬伙有三年，而1986至1989年這四年，每年都超過3.4萬伙以上，1989年更超逾3.6萬伙。大家想想，三十年前3.5萬伙一年新落成的私樓，市場都消化得了，三十年後，香港人口增加，沒理由應付不了每年3.0666萬伙，如果是2.3萬伙就更輕鬆。
以上數據反映未來供應為市場可吸納的數量，筆者認為主宰未來樓市走向的最關鍵因素為本港經濟表現及息口走勢。先說香港經濟表現，香港經濟增長持續放 緩，本地生產總值（GDP）連續3季錄得跌幅，由2015年Q2的3.1%，跌至2015 年Q3的2.3%，2015年Q4進一步下挫至1.9%，2016年Q1下滑至0.8%。經濟放緩無疑將影響了物業市場購買力及承租能力，相信樓價於今年下半年仍難免受壓。
至於直接影響置業人士供樓開支的息口走勢，美國聯儲局一而再再而三的出口術，只說有條件加息卻未見行動，6月美國聯儲局議息，已決定維持利率不變，並表明將拖慢加息步伐，筆者認為今年美國即使加息，只會一次而且只是四分一厘。本港銀行於強烈競爭下，已扭盡六壬，推出低息按揭產品，現時普遍銀行按揭優 惠已可達H+1.6%（實際按揭利率約1.85%），最近更推出存款息率與按揭息率看齊的優惠，可見於競爭白熱化下，消費者是最終得益者。
論及競爭，發展商之間的競爭亦不輕，於辣招下為搶佔市場上僅有的用家市場，發展商更搶去銀行生意，夥拍財務公司為新盤買家提供高成數按揭，如首三年供息不供本，更有借樓價120%的按揭計劃，務求令買家可更輕鬆上車及換樓。筆者認為如閣下收入穩定，具置業需求，不妨趁現時銀行及發展商都面臨激烈競爭下，享漁人之利，把握低息入市。
Centaline Club Quarterly Issue 10：Season 3 / 2016
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