樓市回勇剛需現
樓市經過約半年的調整，今年三月回勇，成交量報復式爆升。究其因，有說是中美貿易戰有緩和跡象，局勢明朗穩定民心；有說是美國聯儲局預示今年零加息，低息環境加強置業信心；有說是人民銀行調低存款準備金，市場多了資金。利好消息接踵而至，股票市場已率先於一、二月反彈，投資氣氛轉好。樓市也緊貼其後，成交量爆升，呎價八千多的嘉湖山莊已可一不可再，市場陸續出現新高成交呎價。去年唱跌的評論員紛紛改口，說今年樓市看升。
樓市回勇，最根本的原因是需求強勁。過往港府多番調控，以政策管理需求，也不過是暫時壓抑買家置業的即時衝動，需求從沒因此減少過，只是暫時沉睡，最終仍會回歸市場。香港地少人多，人口逐年增長，除自然增長（新生嬰兒減死亡人數）外，還有淨遷移的增長，近十年來平均每年的人口增長達五萬多人。有說這些新增人口，來自每日150名的內地單程證人士，都是些較低端的人口，來香港搶福利爭公屋的。姑不論這說法以偏蓋全，單程證人士也有高端人口，大家也不要忘記，我們的新增人口還包括一般就業輸入（包括跨國企業派駐香港的海外專才）、優秀人才、內地人才，這些高端人口都是高收入人士，近十年平均每年總計也達四萬五千人，他們雖未有香港身份證，也未必會在香港置業，但他們有住屋的需求，是租賃市場的中堅份子，對樓市也起著一定的作用。
港府自2010年11月開徵額外印花稅（SSD），俗稱樓市辣招，隨後陸續加辣，除增加稅率及延長年期外，及後又開徵買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD），最後連工商舖物業也納入管理範圍。時至今日，最初的辣招已實行了超過八年，當初被SSD綑綁的也一早鬆綁，大家也習慣了稅率，一如汽車首次登記稅，稅率再高，有需要的人，仍然會購買。香港的超級豪宅亦如是，內地買家即使要付 上數千萬元的買家稅，但考慮到人民幣貶值的風險、平衡投資風險等因素，還不是照買如儀。當然，也有以買賣公司形式交易，合法地避過了高昂稅項。
坊間討論樓價上升，總會片面地歸咎於內地人炒起樓市，忽略了本地人實實在在的換樓需求。事實上，據我們前線同事反映，一手市場的買家，絕大部分是來自本地人。空口無憑，我們看統計處的實際數據。2018年第四季，全港收入超過六萬港元的中上層家庭有49萬戶，較2013年的30.5萬戶大幅增長了60%，較2008年的19.1萬戶更是激增了157%。這一大批中上層家庭，收入改善了，自然也想改善居住環境，小單位換大單位，或為成年子女添置物業。港府多年來的樓市辣招，硬生生地壓抑了他們的換樓意欲，但日子久了，大家適應了，也就各自找方法去拆解辣招。例如，原本聯名置業的夫婦，以拆契方式轉讓業權予另一半，然後以首置身份避過DSD。又或者，以未持有物業的年老父母、或剛成年的子女代持有物業，同樣能避過DSD。不過，這些行為，可能埋下家庭糾紛的隱患。
說回樓市，我認為未來數月仍會繼續熱閙，發展商要去貨，尤其新界區較多新盤，預計開價會較為克制，也會提供各種優惠。但有意入市的買家，也不要過份樂觀，宜多方考慮，政策難料，應量力而為。
Centaline Club Quarterly Issue 21：Season 2 / 2019
揭頁版：http://www.centalineclub.com/newsletter/2019_2Q_21/mobile/index.html#p=3
