銀行「估突價」對按揭有影響?

已發表 20/07/2021 · 已更新 20/07/2021

當物業成交價低於銀行估值，買家可能會基於「執平貨」心態或銀行「估突價」而高興，但實情是，若單位成交價大幅低於銀行估價，亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。曾有客戶與相熟朋友經協定後，以低於市場水平之「超筍價」直接向朋友購入單位，當客戶向銀行查詢按揭後，卻發現銀行基於成交價明顯低於估值而不接受按揭申請。事實上，對於物業成交價低於市場估值之個案，銀行的確有機會拒絕受理按揭申請，當中視乎差幅及其他評估因素。

一般來說，銀行對於一些低於市場估值達10%至20%或以上之物業成交，便有可能拒絕批出按揭，亦有個別銀行對於差幅超過5%之單位已不願受理按揭申請，又或需要再作個別評估。而對於這類個案，若果沒有透過地產代理作為中間人進行交易，即是由買賣雙方直接交易(俗稱Direct Deal)，銀行接受程度會更低。

為何銀行不願接受物業成交價明顯低於市值之個案？因為照常理，物業成交價與市價差距不應太大，買家才肯買、業主才肯賣，如果成交價大幅度偏低，銀行會懷疑單位是否有隱藏性問題及風險，例如單位會否有未發現之業權問題又或屬於銀行未有紀錄之凶宅，又或者擔心買賣雙方合謀避稅，亦有銀行擔心業主大平賣實質是向買家送贈權益。

那麼，若遇上購入「超筍盤」之入市機會，買家應如何處理？由於銀行對於這類個案之接受程度有別，買家宜多找幾家銀行先行瞭解其做法，有些銀行接受物業成交價低於市值不超過5%，但亦有銀行接受幅度達到10%至20%。而且，銀行之間估價不一，有些銀行委託之估價行估值較低，與單位成交價之差幅便可以收窄。有些銀行亦不一定硬性處理做法，如果有合理原因，銀行仍會願意接納按揭申請。例如業主急需資金周轉而劈價求售單位，又或者單位原本享有海景，但剛出規劃得知不久將來景觀將大受影響，銀行或會認為成交價偏低之原因「解得通」。值得一提，對於成交價偏低的個案，若交易透過地產代理進行，有助提高銀行承辦按揭的機會，但仍需留意，若成交價大幅低於市值超過20%，銀行仍較難視為合理成交價。

為何銀行之間的物業估值未必一致？很多時銀行之間委託不同的估價行，當中之估價方式及基準亦有所分別。物業估值一般會以市場成交個案及狀況作為基礎，「比較法」是較常採用的物業估價方法，又稱為「市場法」，主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較，這是最直接的方法將估值連繫市場實際價值。現時資訊相當流通，在成交活躍期間，尤其對於成交基礎較大之大型屋苑，以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然，市況有陰有晴，亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎，故此，物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。

現時不少銀行提供網上物業估價供客戶免費查閱，方便快捷；網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平以估價程式定出物業價值，由於市況變化可能更快，當中有機會出現估價水平滯後於最新市況，用家可直接找銀行職員或按揭轉介公司提供適時協助。