安老按揭 有助供養退休生活
香港正面對人口加速老化問題，根據政府統計及推測，2041 年每3 個人便有1 位年齡達65 歲；目前男性的平均壽命達81 歲、女性則達87 歲，平均壽命正在出現延長趨勢，一般人的退休生活可長達20 至30 年，及早籌劃退休生活的財政預算是明智之舉。香港沒有如西方國家完善的退休保障制度，主要只有推行了約近18 年的強積金計劃，累積的公積金並未談得上可完滿供養退休生活。面對人口老化問題，政府於2011 年開始推行安老按揭，以望長者能以磚頭換取現金流，一方面可讓長者自力供養退休生活，另一方面政府可減輕未來支援長者的財政負擔。
安老按揭屬於逆按揭產品，是一種逆轉的按揭安排，以物業作為貸款抵押品，但業主無需向銀行供款，而是反轉過來由銀行每月向業主提供年金，業主可選擇於固定年期如10 年、20 年又或終身獲取年金。安老按揭最大的好處是業主可繼續於單位內安居生活，每月穩定獲得年金作為生活費補貼或提昇生活水平，直至業主百年歸老後，業主後人亦可選擇清還貸款以贖回物業又或由銀行出售物業以償還安老按揭貸款、利息及涉及之費用，若有剩餘款項將歸還業主後人。安老按揭是包含保險的產品，倘若賣出單位之款項不足以支付貸款所有費用，差額將由保險公司承擔，無需由業主或其後人負責。
目前持有香港住宅物業並達55 歲或以上人士可申請安老按揭( 若屬未補地價資助性房屋需達60 歲或以上)，樓齡以不超於50 年為基準。現時安老按揭的用家平均年齡約70 歲，超過6 成安老按揭以單人提交申請，以一位70 歲長者持有物業現值700 萬元計算，若選擇終生獲取年金，每月獲得之金額為21,700 元，若改為選擇10 年固定期，每月年金則達35,700 元。原則上若申請人年齡越高，年金年期越短，物業估值越高( 計算年金之物業價值上限為1,500萬元，詳見下表)，可獲取之每月年金便越多。根據統計資料，選擇終生領取年金的申請人佔最多，佔比約達44%，原因很易理解，壽命長短無法預計，選擇終生領取年金之保障最大，亦無需擔心償還貸款的問題，但可獲得之年金款項相對較少；其次最多申請人選擇的是10 年固定期，原因是可獲取之每月年金最多。
安老按揭在港推行近7 年，累計約有2,500 宗申請，每月申請由最初平均不足20 宗增至近年約60 宗，但整體來說，安老按揭並未算普及。香港人的思想雖然已較西化，但將物業資產留給下一代的中國傳統思想仍然牢固，故未必接受銀行收回物業的做法。而且，安老按揭涉及的費用不少，對一般人來說亦頗為複雜，未必可引起業主申請安老按揭的興趣。安老按揭貸款年利率現為2.75 厘，需按月以複息計算，即每月利息需據累積貸款額加利息計算，年期越長，累計利息增幅便越來越大。另外，業主亦需支付兩項按揭保險費，其中一項是基本保費，分7 期每年支付，每期需付物業價值之0.28%，另一項是每月保費，以年利率1.25% 按月支付；除上述外，當中還有輔導費及法律費
用開支。
安老按揭為長者提供一個不影響現居生活、亦可由磚頭套取現金流的選擇，但相信此類逆按揭計劃仍需經過積極推廣，並減低費用項目，方可增加其普及性及使用率。
Centaline Club Quarterly Issue 17：Season 2 / 2018
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