置業購買力與供樓負擔
市場上不時提及「供樓負擔」相關的數字，所指的供樓負擔實質有兩大類別。第一個是根據既定準則計算出來的置業負擔參考數字，一般假設一個單位呎數，再以既定按揭成數及還款期，結合當前平均樓價、按揭息率對比私樓住戶入息中位數計算出來，目的是以同一準則衡量當前大眾入市的置業購買力。
根據政府發佈的經濟報告，去年第三季的置業供樓負擔比率已達74%，而金管局亦有發佈相關數字，當局指出收入槓桿比率已上升至81.3%。這兩個數字計法類同，同樣以7成按揭、20年還款期之準則根據當前樓價及按息計算出供樓金額，用之對比大眾入息的參考數字，至於為何金管局提供的數字較高，主要是因為金管局之數字以一個50平方米（約538平方呎）的單位計算，而政府報告內之數字則以一個45平方米（約484平方呎）的單位計算，在相同按揭成數基準下，面積大些的單位當然涉及之供樓金額較高，對比入息的比率數字亦會較高。
不過，姑勿論應用什麼面積的單位作為基準，這個數字主要參考價值在於同一準則下，數字會否高於歷史平均水平，以衡量市民對於樓房的購買力；若數字不斷攀高，意味市民負擔樓價方面越見吃力，入市能力下降。以金管局數字為例，收入槓桿比率的長期平均水平是50%，而在相同準則下，最近公佈之數字處於 81.3%高水平，便可反映市民入市購買力明顯較前下降。置業供樓負擔數字主要 受樓價、按息及大眾入息水平而影響，近年這個數字基本上處於上升狀態，主要原因是樓價升幅遠高於大眾收入加幅，削弱了市民的置業供樓能力。 另一類供樓負擔數字是關於已置業及正在供樓人士的實質供款佔入息比率，可反映業主的供樓及債務還款能力，若數字在健康水平，代表業主面對樓市逆轉的防守力較佳，銀行壞帳風險亦較低。金管局在報告內指出現時供樓人士的實質供款佔入息比率平均為35%，即是業主每月樓按及債務供款佔入息僅約34.7%，屬於健康低水平。
以這個數字對比政府指出的置業供樓負擔（按樓價計出按揭供款對比大眾入息） 達74%高水平，當中出現頗大的差幅，反映未上車與已置業人士的財務實力差距頗大。前者反映不少市民面對樓價高企上車困難，後者反映已置業人士普遍資金實力較充裕，他們有較強的還款能力，供樓負擔不太重，他們在首期資金方面亦較充裕，在措施下大部分買家需備4至5成首期方可入市。事實上，現時新批按 揭的平均按揭成數僅為45%，即是目前置業人士平均可拿出樓價之55%作為基本首期。再者，目前約佔6成業主已沒有按揭供款需要支付，可知過半數業主實際上是沒有供樓負擔。
Centaline Club Quarterly Issue 20：Season 1 / 2019
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